פריצת פתחים וחלונות בקיר הבית המשותף

מהו הדין במקרה בו בעל דירה חפץ להרחיב חלון קיים או לפתוח חלון חדש בקיר מעטפת הבית המשותף?.

התפיסה ה”קלאסית” והדווקנית, אוסרת פריצת פתחים ברכוש המשותף. בשורה ארוכה של פסקי דין נקבעה הלכה בסיסית ומושרשת כי כדי לבצע שינויים, לרבות פריצת פתחים ברכוש המשותף, חייב בעל דירה לקבל תחילה את הסכמת האסיפה הכללית. הלכה זו התבססה על האמור בסעיף 2 לתקנון המצוי. (ראה תת הפרק הדן בהתקנת מזגנים דלעיל).

כך למשל בע”א 515/65 מנחם רבובסקי ואח’ נ’ גלסברג ואח’, לעיל נקבע כי פגיעה ברכוש המשותף על פי סעיף 2 לתקנון המצוי הוא:

“כל מה שמזיק לרכוש המשותף או לדירות האחרות בבית, לרבות מה שעשוי לשנות את אופי הבית, או לקלקל את דמותו הארכיטקטונית, או לשבש את שלמותו הסימטרית והאסתטית – כל אחד מאלה וכיוצא בו מהווה “פגיעה כנ”ל”.

דברים אלה חזרו ונשנו בע”א 395/74 בו הודגש:

“שכל פגיעה ברכוש המשותף או בדירות האחרות של הבית המשותף, גם בלי שנתלווה לה נזק ממשי, דייה כדי להצדיק התערבותו של המפקח למתן צו-מניעה”.
וכן:

“פריצת חלון בקיר חיצוני של הבית המהווה חלק מן הרכוש המשותף, אין לראות בה “נגיעה… שאין בה משום פגיעה”. המחוקק נקט בסעיף 2 בלשון כללית ורחבה ביותר. הוא דיבר בלשון פגיעה סתם, כלומר פגיעה מכל סוג הוא. מכאן, ששאף לתפוס ברשתו גם מעשים שאין בהם פגיעה פיזית דווקא, אך בוודאי ובוודאי שעל שלמותו הפיזית של הרכוש המשותף פרש המחוקק את חסותו. גם מ”מ הנשיא בפסק-דינו בדיון הנוסף בעניין סדובסקי (ד”נ 20/73 פד”י כ”ט(1) 730), הדגיש כי מצב שמבנה הוא סטטי וכי הסעיף הנדון בא להבטיח את “שלמות המבנה ותקינותו”. לפיכך צדק בית המשפט המחוזי באומרו, כי מאחר ומדובר בקיר חיצוני שהוא רכוש משותף, לא היו המערערים רשאים לנהוג בו מנהג בעלים ולעשות בו כטוב בעיניהם”.

לפיכך מאחר שפריצת הקיר החיצוני מהווה פגיעה ברכוש המשותף נזקק בעל הדירה לקבל תחילה, לפי סעיף 2 (א) לתקנון המצוי, את הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות.

הלכות אלה יושמו על ידי המפקחים, כך למשל בתיק מפקח (י-ם) 110/97 קלזמר נ’ קליין.

לעומת זאת ישנם פסקי דין הקובעים כי פריצת חלונות עשויה להיות בגדר שימוש רגיל וסביר, כך למשל בתיק מפקח (י-ם) 18/02 משה קול נ’ בזאר שטראוס ואח’ שם ייחס כבוד המפקח לוי חשיבות לאופי הנכס – בניין מסחר (או בניין ציבורי – ראה תיק מפקח (י-ם) 46/01 לעיל), מיקום הבית המשותף – בלב אזור תעשייה ולעובדה כי גם בעלי היחידות האחרים ביצעו פעולות של פגיעה בקירות המשותפים. בשיקוליו לדחות את התביעה ולקבוע כי פריצת החלונות הינם שימוש רגיל וסביר. לעניין זה השווה תיק מפקח (י-ם) 238/99 גיטלסון נ’ יגאל ראובן ואח’, שם נקבע כי פעולה של דייר המהווה פגיעה ברכוש המשותף אינה משמשת הייתר לדייר אחר לבצע פעולה כזו.

בתיק מפקח (י-ם)109/01 פנינה ואריה סלומון נ’ יוסף צבאן, נקבע כי בעל דירה רשאי לעשות במחסן שבבעלותו הממוקם בחצר האחורית של הבית, שינויים בחלונות והרחבת חלונות.
על יסוד פסיקה זו ניתן יהיה לטעון כי חלקים שאינם חלק “מהבניין” עצמו, אינם כפופים להוראות סעיף 2 לתקנון המצוי.

בתיק מפקח (י-ם) 161/01 עדה ייבין נ’ יוסף שועי, קבע כי פריצת חלון “קטנטן” אינו מהווה פגיעה ברכוש המשותף:

“חייב אני לציין בדיעבד כי אותו “חלון” שבגינו הוגשה בקשה זו (בקשה לבזיון בית משפט – ע.כ) אין בו משום פגיעה של ממש ברכוש המשותף של הבית, ובוודאי שאין בו פגיעה בזכויותיהם הקנייניות של המבקשים. כפי שצויין לעיל, מדובר בחלון קטנטן שנפרץ בקיר חיצוני צדדי של הבית, אין הוא צורם את העין ולא מפריע ולא מזיק לאיש”.

בתיק מפקח (י-ם) 224/99 חיים דרוויש ואח’ נ’ אבי שץ, נקבע כי שינוי שביצע הנתבע בפתח הכניסה לגג מחדר המדרגות כדי לאפשר זרימת אוויר טובה יותר, אינו עולה כדי פגיעה ברכוש המשותף.
יחד עם זאת בתיק מפקח פ”ת 31/02 שכטר ואח’ נ’ אדלר נקבע כי פריצת פתח בגג הבניין מעל אחת הדירות לצורך בניית סוכה בתוך אותה דירה איננה שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף.

לדעתנו, ניתן להקיש מפסיקות המפקחים הנוגעות להתקנת מזגן – שכן שם נקבע כי פריצת החלון לצורך התקנת מזגן היא שימוש רגיל וסביר ולכן קל וחומר שפריצת חלון, ללא התקנה של קופסת המזגן (המדחס או יחידת מזגן לא מפוצלת), עשויה אף היא להוות שימוש רגיל וסביר.

דעתנו היא איפוא, כי ההחלטה לגבי ה”פגיעה” של פריצת חלונות, תלויה במיקום הבית, באופי הבית ובהרחבת חלונות שביצעו דיירים אחרים בבית המשותף, וכי ניתן לפרש את “הפגיעה” שבסעיף 2 לתקנון המצוי באופן מצמצם, שכן קשה להוכיח ירידת ערך הבית כתוצאה מפריצת חלון.

יש לך בעיה ספציפית או שאלה ספציפית? צור קשר עם משרד עורכי דין עוז כהן, המתמחה בתחום הבתים המשותפים, סכסוכים שכנים, זכויות במקרקעין, עסקאות מקרקעין ותמ”א 38. אנו מקבלים פניות מעמיתים למקצוע כדבר שבשגרה.

0 תגובות

השאירו תגובה

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *