רקע

פיתמ"א 38 ופינוי בינוינוי בינוי ותמ"א 38

בשנת 1999 הוקמה ועדת היגוי ממשלתית, אשר כללה נציגים ממשרדי ממשלה שונים, כוחות חירום ומכוני מחקר במטרה לגבש הערכות לקראת רעידת אדמה במדינת ישראל.

במסגרת ועדת ההיגוי עלתה, בין היתר, סוגיית מצב וחוזק המבנים במדינת ישראל והסכנה שעלולה להיגרם למבנים שאינם יכולים לעמוד ברעידת אדמה. על כן, כחלק מהמסקנות שעלו במסגרת דיוני הועדה גובשה תוכנית מתאר ארצית 38, אשר מסדירה הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים באופן שישפר את עמידות המבנים בפני רעידות אדמה.

נקודת המוצא במסגרת תמ"א 38 הינה כי באמצעות מתן תמריצים כלכליים לחיזוק המבנים באופן של מתן זכויות בניה נוספות, לדוגמא בהרחבת הדירות הקיימות או הוספת קומות לבניין או בניית יחידות דיור נוספות; ניתן יהיה להביא לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה נקודת מוצא זו של מענק תמריץ כלכלי אינה אוטומטית והינה תלויה בשיקול דעתה של הועדה המקומית לתכנון ולבנייה.

אילו בניינים זכאים לתמ"א 38

התקן הישראלי המחייב לבניה בהתאם לסטנדרט קבוע, שנועד להבטיח עמידות בפני רעידות אדמה, הותקן לראשונה בשנת 1975 . לנוכח קשיים ביישום מיידי של תקן זה, יישום הבניה בהתאם לתקן זה הוחל רק משנת 1980 ואילך. לפיכך, תמ"א 38 חלה רק על מבנים שנבנו טרם 1980 ושלא נבנו בהתאם לתקן עמידות ברעידות אדמה למבנים.

תמ"א 38/1 ו תמ"א 38 2 תמ"א 38/3

תמ"א 38/1 משמעותה חיזוק הבניין הקיים, הוספת עד שתי קומות (בדרך כלל קומה רגילה ועוד קומה נוספת לפנטהאוז או שתי דירות גג עם חדר יציאה אל הגג). בתמורה מקבלים הדיירים חדר נוסף בדמות ממ"ד ומעלית. בהתאם ליכולת המיקוח שלהם ושווי הדירות העתידיות – הם יכולים לקבל דברים נוספים החל ממרפסת שמש, שיפוץ חדר המדרגות, לובי חדש לבניין, שיפוץ המקלט, טיפול בגינה ועד לחניות לדיירים הקיימים .

תמ"א 38/2, לעומת זאת, הינה מעין תוכנית פינוי בינוי המאפשרת בהסכמת כל הדיירים (נכון להיום קיימת הצעת חוק שלפיה, די בהסכמה של 80% מהדיירים) להרוס את הבניין הקיים ולבנות תחתיו בניין חדש לחלוטין .

התמ"א האחרונה והעדכנית היא תמ"א 38/3 לפיה במבנה שיחוזק בפני רעידות אדמה ניתן יהיה להוסיף סך הכל עד 2 וחצי קומות של זכויות בניה. תוכנית זו כללה תיקונים חשובים כמו אופציה מסוימת של ניוד זכויות למגרש אחר, אופציה של הריסה ובינוי תוך הכללת זכויות בנייה שלא נוצלו מתב"עות מאושרות והקלות מסוימות. חקיקת מיסוי משלימה ‏(חלקית‏) מתבטאת בפטורים ממע"מ, מס שבח והיטל השבחה.

הסיכונים

הסיכונים בביצוע פרויקט תמ"א 38 יכולים להיות גדולים. במקרה שהיזם פושט רגל עשויים למצוא עצמם בעל הדירות "באתר בניה" ועם הערת אזהרה רשומה על דירותיהם. בפינוי בינוי, הם עלולים למצוא עצמם בדירה שכורה בשעה שהבניין שלהם נהרס.

לעיתים ישנם עיכובים בבנייה, או בתחילת העבודות וזאת לאחר קיום החוזה, דבר שיכול להסב נזקים לא פשוטים לבעלי הדירות.

ליווי משפטי

הליך של תמ"א 38 הינו ארוך ומורכב ומחייב בקיאות רבה בתחום. כאשר דיירים בבניין מחליטים לפנות להליך של תמ"א 38, חשוב מאוד שכבר בתחילת ההליך, עוד בטרם שלב המו"מ עם היזם, הם יהיו מיוצגים ע"י עורך דין הבקיא בתחום זה.

משרדנו מלווה פרויקטים של תמ"א 38, החל משלב בדיקת האפשרות לתמ"א 38, מו"מ עם היזם, עריכת ההסכם עם היזם, דיווח לרשויות המס וקבלת הפטורים הקבועים בחוק, ועד להשלמת הבניה, מכירת הדירות ותיקון צו הבית המשותף.