התקנת מזגן בבית משותף

התקנת מזגן בבית משותף הפכה לחיזיון נפוץ ומקובל בכל ערי ישראל. כמעט בעל בית משותף ניתן למצוא דיירים אשר התקינו מזגנים.

התקנת מזגן דורשת על פי רוב פריצת הקיר החיצוני והתקנת מעבה. או מפוח בשטח המשותף. כמו כן עלול המזגן לגרום למטרדים שונים.

מה הדין לעניין התקנת מזגן בבית משותף?

בכך ידון המאמר שלהלן.

ההלכה המסורתית, כפי שבאה לידי ביטוי בשורה ארוכה של פסקי דין[1], קבעה כי התקנת מזגן מהווה תפיסת שליטה ייחודית. בקיר החיצוני שהוא רכוש משותף כך שנדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות לשם הכשרת הפגיעה.

כך למשל בע"א 93/84 ש' קדמי נ' י' קווין ואח',[2] נקבע, כי התקנת מזגן תוך פריצת חור בקיר החיצוני. של הבית מהווה פגיעה ברכוש המשותף, תוך שבית המשפט הסתמך על ההלכות שנקבעו במקרים בהם היתה פגיעה פיסית ברכוש. המשותף, וכן ראה פעולה זו כנוגדת את סעיף 12(א) לתקנון המצוי.[3]

כמו כן, ע"א 395/74 יצחק לוי ואח' נ' רבקה סמואל ואח'[4] שם קבע בית המשפט שפריצת חור בקיר החיצוני. מהווה פגיעה, וכן הורחב מושג זה, כך שכלל גם פגיעה. לא פיסית וגם נזק לא ממשי.

ע"א 515/65 רבובסקי ואח' נ' גלסברג ואח'[5] שם ייחס השופט מני חשיבות עליונה לשמירת אופיו. ושלמותו של הבית המשותף ולחשיבות שלא "לפרוץ את הסכר":[6]

"אם בתי-המשפט יעצמו עינם מהתנהגות זדונית שכזו כי אז ייהפך כל חוק הבתים המשותפים לפלסתר, ובמקום שמירת אפיו ושלמותו של הבית המשותף וקיום זכויותיהם וחובותיהם של דייריו לגביו ייהפך הנכס להפקר וכל דייר אלים יוכל לנהוג ולעשות כטוב בעיניו".

גישת בית המשפט העליון

גישה דומה המבוססת על הלכה זו נקט בית המשפט העליון מאוחר. יותר בע"א 93/81 א' אליאס ואח' נ' שיפר ואח',[7] (הדברים נאמרו על רקע בנייתה של תוספת חיצונית למרפסת הפוגעת בקיר החיצוני של הבית המשותף), שם נקבע כדלקמן:

"מכאן אתה למד, כי אם תותר הרצועה, ובית המשפט ייתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף. שאינן אפסיות עד שכל בר-דעת יראה בהן דבר של מה בכך, עלול הדבר לגרום להתמוטטותו של מוסד הבתים המשותפים. שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עד כדי כך שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם".

ואולם, תנאי "המקום והזמן" (האקלים בארץ, התפתחות תעשיית המזגנים, הורדת מחירי המזגנים). הפכו את השימוש במזגנים לשימוש נפוץ ותדיר, ופסיקות בית המשפט לא תאמו את הדרישה בפועל להתקנת מזגנים.

פסק דינו של סגן הנשיא, השופט גורן מבית המשפט המחוזי בת"א. בתיק ע"א 991/97 נציגות הבית המשותף נ' לילי אבן[8], מהווה גושפנקא עדכנית להרחבת. המונח "שימוש רגיל וסביר". בפסק הדין הנ"ל קובע כבוד השופט גורן כי:

"לדידי, בעידן המודרני ובאקלים בישראל שימוש כזה בשטח המשותף על גג הבית (לצורך הצבת מזגן – ע.כ) הינו שימוש רגיל וסביר, כל עוד אינו פוגע ברכוש המשותף, וכל עוד הוא מותיר אפשרות לשימוש דומה על ידי יתר בעלי הדירות".

ובהמשך:

"דעתי היא, שהנחת שני מזגנים על גג הבית המשותף אינה מהווה פגיעה ברכוש המשותף. הלכות בית המשפט העליון בהן נאמר, כי גם פגיעות קטנות מהוות פגיעה. ברכוש המשותף לא חובקות גם את המקרה דנן, שכן במקרה זה אין פגיעה. ברכוש המשותף, ואין כל פגיעה בשלמות המבנה או בתקינותו.

אם נוצרת איזושהי אי שלמות ארכיטקטונית מינורית היא אינה מהווה. "פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהייתה בעת גמר הבניה" (כאמור בסעיף 2(א) לתקנון המצוי), אלא לכל היותר שינוי זניח בגג בית שחזותו החיצונית ממילא. אינה אחידה לחלוטין, לכל הפחות, מפאת הימצאותם של מזגנים של בעלי דירות. שונות בבית המשותף על קיר הבית.

שינוי זה הוא לכל היותר פגיעה אפסית שכל בר דעת היה רואה בה. דבר של מה בכך, כלשונו של השופט גולדברג בפס"ד אליאס נ' שיפר הנ"ל".[9]

בפסק הדין הנ"ל אף הבהיר בית המשפט כי אין בסמכותה של האסיפה. הכללית לאסור שימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף שאינו פוגע ביתר הדיירים או ברכושם, חרף סמכותה לקבוע את השימוש ברכוש המשותף, כאמור בסעיף 5(א) לתקנון המצוי:

התקנון המצוי

"סמכותה של האסיפה הכללית לקבוע את השימוש ברכוש המשותף היא מוגבלת, ובעיקר על ידי עקרונות כלליים הקבועים בדין (ראו גם י. ויסמן, דיני קניין, חלק שני בעלות ושיתוף, ירושלים, תשנ"ז 1997, בעמ' 457). בדיני השיתוף הכלליים ישנה הגנה על השותף מפני קיפוח הרוב בענייני ניהול. ושימוש ברכוש המשותף (סעיף 30(ב) לחוק המקרקעין); הוראה זו נמצאת בפרק ה' לחוק ולכן אינה חלה בבתים משותפים (ראו סעיף 56(א) לחוק). אך אין בדבר לפגוע בעקרונות. הכלליים החלים בענייננו מכוח הדין הכללי. האיסור על הגבלת השימוש הסביר והרגיל, בלא קביעת כל שימוש. אחר ובלא הנמקה ממשית (כגון, שהדבר מהווה פגיעה ברכוש המשותף) מושתת על האיסור על שימוש לרעה בזכות החל. בדיני המקרקעין בישראל מכוח סעיף 14 לחוק המקרקעין. איסור זה מעוגן אף בעקרון תום הלב החל בהפעלת זכויות במקרקעין. (על פי סעיף 39 ו – 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג 1973), ומוצא חיזוק גם בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, המגן על קניינו של האדם. בעניין זה יש לציין, כי בלא אפשרות לשימוש סביר בקניינו של האדם, תושם לפלסתר זכותו בקניין".[10] (הדגש שלי – ע.כ).

פסיקות הדבקות בהלכה המסורתית

יחד עם זאת עדיין יש פסיקות הדבקות בהלכה המסורתית כאמור לעיל. כך למשל פסיקת בית המשפט המחוזי בע"א 1182/99 שפלד נ' מוברמן.[11] שם בית המשפט הכיר אמנם בכך כי כיום מותקנים כדרך שבשגרה מזגנים, אולם קבע כי אין זה. "רגיל וסביר" שכל בעל דירה יתקין מזגן לדירתו במקום בו יבחר על פי נוחיותו:

"שכן נגיע למצב של ג'ונגל, אנדרלמוסיה, כיעור ופגיעה ממשית בזכויות הקניין של בעלי הדירות".

בית המשפט במקרה דנן ייחס חשיבות רבה לפגיעה. הארכיטקטונית שבהצבת מזגן ועל המטרד שגרם במקרה זה.[12]

לעומת זאת קביעות המפקחים על רישום מקרקעין מהשנים האחרונות, הורידו דווקא את סף הדרישה להתקנת מזגן. ואף קבעו כי אין כל צורך בקבלת רוב בעלי הדירות להתקנת מזגן בבית המשותף.

פסיקות מפקחים מראשית שנות התשעים

פסיקות מפקחים מראשית שנות התשעים קבעו למעשה כי התקנת מזגן היא פעולה של שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף ואין צורך לקבל הסכמה של הדיירים למשל, ראה בתיק מפקח (חי') 198/95 נציגות הבית נ' גרי,[13] בתיק מפקח (ת"א) 216/96 נציגות הבית נ' אבן,[14] תיק מפקח (חו') 19/89 מנחם נ' זרוביץ,[15] תיק מפקח (חו') 4/90, טדמון נ' בן מאור,[16] תיק מפקחת (ב"ש) 1/03 חזן נ' אליאסי,[17] ועוד אחרים.[18]

יצויין כי פסיקת בית המשפט העליון מחייבת, ופסיקת המפקחים עשויות לשמש אינדיקציה לכך שכאשר יגיע מקרה של מזגן לדיון. בבית המשפט העליון, עשויה להיקבע הלכה המגדירה פעולה של התקנת מזגן כ"שימוש רגיל וסביר" חרף הפגיעה במעטפת הבית המשותף.

האמור לעיל נכון בנוגע להתקנת מזגן "סטנדרטית", אך בנוגע להתקנת מזגן יוצאת דופן תהיה גם התייחסות יוצאת דופן.

כך לדוגמה בתיק מפקחת ת"א 204/03 רבינוביץ ואח' נ' בסה,[19] הוגשה תביעה להסרת מנוע מזגן הבולט. לכיוון שביל גישה צדדי אל הבית. הואיל ולדעת המפקחת הבעיה אינה נובעת מכיעור הבניין אלא מהצרת שביל הגישה. הורתה על הנתבע להרחיב את שביל הגישה., ורק במידה ולא יעשה כן יהא עליו להסיר את המזגן.

דוגמה "יוצאת דופן" נוספת

דוגמה נוספת היא פסיקת המפקח בירושלים בתיק (י-ם) מס' 138/04 יצחק ורושן רפואה. נ' שרה ויוסף חברוני[20]  שם נדון מקרה בו הגישו התובעים תביעה כנגד הנתבעים אשר התקינו 3 מזגנים בסמוך. ובצמוד לחלון דירת התובעים, פעולה שלטענתם מהווה הסגת גבול. ברכוש המשותף, מכערת את חזית הבית המשותף ומהווה עשיית שימוש בלתי סביר.

התובעים קובלים גם על מטרד הנגרם מאותם מזגנים הפולטים חום. וגורמים רעש שבעטיו נגרם להם חוסר הנאה מדירתם.

הנתבעים טענו בין היתר כי המזגנים הללו הותקנו 5 שנים טרם הגשת התביעה, לא הותקנו בצמוד לחלון. הם אינם מותקנים בחזית, לא נגרם בגינם כל מטרד, כל דיירי הבית הציבו מזגנים על קירות הבית. וכי התקנת המזגנים מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף ואינה מהווה הסגת גבול.

קביעות המפקח

המפקח קבע כי טענה בדבר מטרד הנגרם מאותם מדחסים, אינה יכולה להתברר בפני המפקח. , שכן עילת מטרד ליחיד מצויה בסמכותו של בית משפט  שלום (שליט נ' גולדברג).

כמו כן קבע המפקח כי על אף שהחלטת האסיפה הכללית אישרה את התקנת המדחסים הללו,  אין בכך להשמיט ולאיין את זכותו. של בעל דירה הטוען כי אותה פעולה פוגעת בדירתו ו/או בזכויותיו.

על יסוד סעיף 2 (ב) לתקנון המצוי, נקבע כי הנתבעים לא קיבלו את הסכמת התובעים. להצבת המדחסים הנ"ל מעל חלון דירתם. כן קבע המפקח:

"ואומנם, מדובר במצב חריג ויוצא דופן של הצבת 3 מדחסים מעל חלון דירת התובעים, דבר שאינו רגיל ומקובל בבתים משותפים.

נכון הוא שבבית המשותף הנדון, ובבתים משותפים אחרים במקומותינו ובזמננו מותקנים מדחסים של מזגנים. על קירות חיצוניים של הבית, כעניין שבשגרה, אולם בדר"כ מדובר במתקן אחד לדירה ולא בשלישייה.

יתרה מכך, נהוג ומקובל להציב מדחסים כאלה מעל לחלון בדירה. ולא מתחת לחלון, שכן הצבת מדחס מתחת לחלון., מטבע הדברים, גורם לפגיעה ישירה בדירה שמתחת.

במקרה הנדון, אינני סבור ואיני יכול גם לקבל כי הצבת 3 מדחסים, הצמודים זה לזה, מתחת לחלון בדירת הנתבעים. ומעל החלון בדירת התובעים, היא בבחינת שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף של הבית לפי תנאי המקום והזמן".

הערעור וסיבת דחייתו

ערעור שהוגש על פסק דינו של המפקח נשוא ע"א 9078/07 (מחוזי-י-ם) חברוני שרה ואח' נ' יצחק רפואה[21]  נדחה, תוך שהרכב השופטים ארד, עדיאל ומזרחי קובעים כי:

"איננו רואים מקום להתערב גם במסקנת המפקח לפיה בנסיבות המקרה הנדון, הצבת שלושה מדחסים צמודים. מעל חלון דירת המשיבים, איננה בבחינת שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף של הבית, ואיננו סבורים שהמפקח חרג מסמכותו".

באשר לפן התכנוני, הרי שניתן לאשר התקנת מזגן בבקשה להיתר "לעבודה מצומצמת".

ראו ערר 202/06 שגיא צ'לישב נ' הוועדה המקומית לתו"ב נצרת עילית.

הפניות:

[1] ע"א 421/80 גרפנקל נ' ארליך פד”י לז(4), 141, ע"א 381/66 לוי נ' לינקוביץ, פד”י כ(4) ע"א 504/68 משה נ' נציגות הבית המשותף, פד”י כג(1), 688 ע"א 13/70 ד"ר איגו פלדבלום נ' יעקב גרין, פ"מ עמ' 245, ע"א 515/65 ע"א 281/61, ע"א 338/78 לעיל.

[2] פד”י מ(1) 724.

[3] ת"א (מחוזי-י-ם) בן דוד מאיר נ' קסיס, דינים מחוזי, כרך כו(4), 365.

[4] פד”י כט(2) 39.

[5] פד”י כ(2) 290. אמנם בפסק דין רבובסקי הנ"ל נאמרו על רקע עובדתי של פריצת הקיר המצופה שיש בחדר המדרגות והוספת דלת נוספת בו, ששימשה לכניסה לדירה של בעל הבית שפגע ברכוש המשותף, כמו גם התקנת צינור ביוב נוסף היורד מהדירה לחצר הבית המשותף, תוך קדיחת חור בקיר הבית המשותף, אולם הוא מבטא גישה נוקשה ודווקנית שביטאה את הלך הרוח אז.

[6] שם, עמ' 290.

[7] פד”י לז(2) 444, 450.

[8] פורסם באתר "נבו". ערעור על תיק מפקחת ת"א 216/96.

[9] שם, עמ' 7-8.

[10] שם, עמ' 8.

[11] דינים מחוזי, כרך לג(2), 112. ראה ערעור על פסק הדין שנדחה, ברע"א 3010/02 מוברמן תמר נ' דולינגר, דינים עליון, כרך סג, עמ' 115.

[12] ניתן להסיק מפסיקת בית המשפט בעניין זה כי במידה ומזגן יותקן במסתור מיוחד המיועד לכך או באופן שאינו פוגע בחזית החיצונית של הבית המשותף יהיה הדבר מותר גם ללא הסכמת יתר בעלי הדירות.

[13] קובץ פסקי דין בתים משותפים בהוצאת ועד מחוז תל-אביב של לשכת עורכי הדין, 1999 (חלק ב'), עמ' 313.

[14] שם, עמ' 216.

[15] פסקי דין בתים משותפים 1991, עמ' 33.

[16] שם, עמ' 46.

[17] פורסם באתר נבו.

[18] הצדקות אפשריות לשינוי ולכלל זה ראה דויטש, שם, עמ' 717.

[19] פורסם באתר נבו.

[20] לא פורסם.

[21] לא פורסם.