החלטות דיירים בבניין משותף

החלטות דיירים בבניין משותף, הן נושא שעולה לסדר היום כאשר דיירים עוברים דירה. דיירים חדשים שלא היו נוכחים בעת קבלת ההחלטות לעיתים קרובות דורשים לשנות החלטות אלו.

שאלה:

לבניין שלנו עבר להתגורר דייר חדש, שאינו מסכים לקבל את השימוש בשטח הגינה. כשטח חנייה על בסיס מקום פנוי. שאלתי היא, האם ההסדר רב השנים בין הדיירים מחייב גם את אותו דייר חדש:

עו"ד עוז כהן משיב "החלטות דיירים בבניין משותף":

החלטה שנתקבלה כדין, תחייב כל בעל דירה. שהיה בעל דירה בעת קבלתה, אולם היא לא תחייב. מי שהפך להיות בעל דירה לאחר מכן. כדי שההחלטה תחייב אף את "החליף", על בעלי הדירות לרשום את ההחלטה ב"ספר ההחלטות", כאמור בסעיף 71 לחוק המקרקעין, בו תרשמנה ההחלטות שהתקבלו כדין ובהתאם לתקנון החל על הבית המשותף.[1]

כדי להקנות להחלטה "תוקף תקנוני", יש לרושמה במסגרת תקנון מוסכם במרשם המקרקעין. בהתאם לחוק ולתקנות כפי שיפורט להלן ואז צד ג' שיעיין. בנסח הרשום "נסח טאבו" ייחשף לכך שיש הסדר מיוחד בין הצדדים.

על אף האמור לעיל, הכירה הפסיקה בהסדרים שהתקיימו במשך שנים בין בעלי הדירות כבעלי תוקף מחייב, אף את הרוכשים החדשים שנכנסו זה עתה להתגורר בבית המשותף, ולעניין זה עיין בפרק העוסק ב"שינוי או יצירת תקנון בהתנהגות".

 

[1] הנשיא שמגר ברע"א 4260/91 שכרוף נ' אפלבוים, דינים עליון, כרך כד 684, תוך שהוא דוחה את הערעור על קביעת בית המשפט המחוזי בע"א 364/90 (לא פורסם) שאישר את החלטת המפקחת על רישום מקרקעין בחולון בתיק 82/88 (לא פורסם, מתוך ספר "בתים משותפים", עו"ד עוז כהן). ויסמן במאמרו: "חוק הבתים המשותפים במבחן המציאות – חלק ב'", משפטים ב' עמ 544, מצא כי בעלי דירות אינם מקפידים על רישום ההסכמים במשרדי רשם הקרקעות. ספק אם מצב זה נכון כיום, כ – 30 שנה לאחר מחקרו של ויסמן, שכן עם ריבוי עורכי הדין והתפתחות המשפטית גברה המודעות המשפטית בקרב הציבור ודומה כי כיום קיימת הקפדה גדולה יותר על מילוי הוראה זו.