משרד עורך דין עוז כהן, עובד בשיתוף פעולה עם משרדי עורכי דין מהגדולים בארץ, בשל התמחותו הרבה בתחום הייחודי של בתים משותפים.

לאור שנות הניסיון בתחום ריכזנו את כל המידע שיסייע לכם בתחום הבתים משותפים.

בכל שאלה נשמח לעמוד לשרותכם ולייעץ אנא צרו קשר

שיפוץ דירה בבניין משותף חוקים

שיפוץ דירה בבניין משותף חוקים

שיפוץ דירה הוא עסק מורכב ומתיש עבור המשפצים, אך לפחות בסופו של דבר ההשקעה משתלמת עבורם והם נהנים להתגורר בבית משופץ שנותן תחושה של התחלה חדשה במקום מוכר – שזה נפלא.

לצד השמחה הגדולה אותה חשים המשפצים, השכנים שלהם לא מרוויחים מהעניין ועבורם כל תהליך השיפוץ הוא נטל אחד גדול. הרעשים, עובדי הבניין ובעלי המקצוע האחרים שנכנסים ויוצאים מהבניין, המעלית התפוסה והלכלוך מקשים מאוד על הדיירים, ולכן, חוקקו חוקים שמטרתם להפחית את הפגיעה ולשמור על זכויותיהם.

לשמור על זכויותיהם של השכנים בעת שיפוץ דירה בבניין משותף

אם השכנים שלכם החלו לשפץ את דירתם, חשוב שתכירו את החוקים שחוקקו בנוגע לשיפוץ דירה בבניין משותף. הכרת החוקים תאפשר לכם לשמור על זכויותיהם במידה שהן ייפגעו. להלן החוקים החלים על שיפוץ דירה בבניין משותף:

  1. אין לבצע עבודות שיפוצים שגורמות לרעש בימי חול בין השעות שמונה בערב ועד שבע בבוקר.
  2. אין לבצע עבודות שיפוצים מחוץ לבניין בימי מנוחה בין השעות חמש אחר הצהריים ועד שבע בבוקר למחרת במקרה שהרעש מפריע או מהווה מטרד. חל איסור לבצע עבודות שמפריעות ומהוות מטרד גם מחוץ לבניין.

*ימי המנוחה של יהודים כוללים את הימים הבאים: ימי שבת והחגים: ראשון ושביעי של חג פסח וראשון ושביעי של חג שבועות, ראשון ושמיני עצרת בחג סוכות, יום כיפור ושני ימי ראש השנה. כמו כן, אין להרעיש בשעות אלו בימי המנוחה והחגים של דרוזים, מוסלמים ונוצרים.

אולי יעניין אותך לקרוא גם על חוק פיצול דירות.

שיפוץ דירה בבניין משותף חוקים

מה לעשות במקרה שהזכויות הופרו?

הפרת הזכויות של השכנים והדיירים שמתגוררים באזורים הסמוכים לדירה בה מתבצע השיפוץ, עשויה לפגוע באיכות החיים בצורה ניכרת. מפגע רעש הינו עבירה פלילית ועל כן יש לטפל בגורם לו.

כדי למנוע את הפגיעה זכאי כל אדם שמתגורר ליד האזור בו מתבצעות העבודות וסובל מרעשים לבצע פעולות שמטרתן למנוע את המטרד. במידה שמדובר על אדם פרטי, עליו לפנות אל הגורם לרעש ולבקש ממנו להפסיק את הרעשים. כמו כן, רשאי הנפגע לפנות אל משטרת ישראל ולבקש ממנה להפסיק את הרעש. בחלק מהמקרים יכולה המשטרה להטיל קנס על הגורם לרעש.

במידה שהגורם לרעש הינו גוף עסקי או ציבורי, יש לפנות אל הגורם ולבקש ממנו להפסיק להרעיש. כמו כן, יש לפנות אל הרשות המקומית ואל הממונה על איכות הסביבה ברשות ולספק את כל הפרטים שנוגעים לגורם שמהווה מטרד. רצוי שהפניות יתבצעו בכתב. במקרים אלו אפשר להגיש תביעה פלילית או אזרחית כנגד הגורם לרעש.

הגשת תביעה כנגד הגורם לרעש

שכנים שמשפצים את דירתם ויוצרים רעש שמפריע לשכניהם ולאנשים שמתגוררים בסמוך למבנה גם מבצעים עבירה פלילית וגם פוגעים בתחושה האישית ומעוררים כעס ותסכול בקרב שאר הדיירים. במידה שהמשפצים אינם מתייחסים ברצינות לבקשותיהם של הדיירים האחרים, אין מנוס ובמקרים מסוימים הפתרון הוא אכן להגיש תביעה כנגד המשפצים.

במקרה שהוחלט להגיש תביעה כנגד הגורם המטריד, רצוי לפנות אל עורך דין שמתמחה בתחום סכסוכי שכנים בבתים משותפים. עורך דין מקרקעין יוכל לסייע למגישי התביעה להצליח ולהשיג את מבוקשם – לשמור על זכויותיהם ולהשיב את השקט אל הבניין.

"האח הגדול – והבניין המשותף"

“האח הגדול – והבניין המשותף”

“האח הגדול – והבניין המשותף”

פתאום קם אדם בבוקר ומגלה שהבניין מרושת מצלמות. למה לא בעצם? וכי מה יש לך להסתיר?

בעידן של קידמה טכנולוגית הנותנת אותותיה בכל תחומי החיים, במרחב ציבורי ובמרחב פרטי, עולה השאלה : “מה דין התקנת מצלמות אבטחה בבית המשותף?”

בבואנו לבחון את הסוגיה, יש לתת את הדעת לא רק  לנושא מתן זכות שימוש קבוע ברכוש משותף (לצורך התקנת המצלמות, מתיחת הכבלים על הקירות החיצוניים של הבניין  וכיו”ב), כבשאר החלטות הדיירים בעניין ניהול הרכוש המשותף, אלא יש ללמוד לעומק ולנקוט משנה זהירות לגבי מתן האישור ואופן התקנת המצלמות, וזאת בשל החשש לפגיעה בפרטיות ועבירה על החוק.

הזכות לפרטיות וחוק כבוד האדם וחירותו

לזכות לפרטיות צדדים רבים, אשר הפגיעה בהם הינה פגיעה בזכויות חוקתיות מהמעלה הראשונה, כגון הזכות לשמירה על צנעת הפרט, הזכות לשם טוב והזכות לאנונימיות.

הזכות לפרטיות היא זכות יסוד חוקתית אשר נקבעה בחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו, התשנ”ב- 1992. סעיף 7 לחוק היסוד קובע, בין השאר, כי “כל אדם זכאי לפרטיות ולצנעת חייו”. בהמשך, מדגים הסעיף מהי פרטיות על ידי ציון מספר מצבים של פגיעה בפרטיות, כמו כניסה לרשות היחיד של אדם שלא בהסכמתו ועוד. עוד לפני חקיקת חוק היסוד, זכתה הזכות לפרטיות, להגנה מפורשת ונרחבת בחוק הגנת הפרטיות, התשמ”א- 1981  והוא קובע כי פגיעה בפרטיות תהווה עוולה אזרחית ובתנאים מסוימים אף עבירה פלילית שעונשה חמש שנות מאסר. החוק מדגים מצבים שונים של פגיעה בפרטיות כגון: בילוש והתחקות, צילום ברשות יחיד, פרסום ועוד. אחד מעקרונות החוק הוא דרישת ההסכמה. החוק קובע כי “לא יפגע אדם בפרטיות של זולתו ללא הסכמתו”.

דווקא בעידן האינטרנט והחשיפה התקשורתית, יש חשיבות לתת לזכות לפרטיות הגנה ראויה.

תחילה יש לוודא כי קיימת תכלית להצבת המצלמות – מטרת הצבת המצלמות חייבת להיות מוגדרת באופן חד, ספציפי ומפורש. המטרה אינה לצורך בילוש ומעקב (למי טפטפה שקית הזבל ומי לא ניקה אחר כלבו) , אלא מיועדת לביטחון ומניעת נזקים משמעותיים (כגון פריצות וגניבות, השחתת רכוש וכד’) . על תכלית הפגיעה בזכות לפרטיות להיות “ראויה.כל זאת תוך מזעור הפגיעה בפרטיות.

מבחן המידתיות: השימוש במצלמות  לשם השגת המטרה הרצויה (3 מבחני משנה: אמצעי מתאים, האמצעי שהוא פחות פוגעני, התועלת שתצמח גוברת על הפגיעה בפרטיות).

במונחי פרטיות-האם ניתן להשיג את המטרה באמצעים פחות פוגעניים?

כבר במהלך תכנון התקנת המצלמות, יש לתת את הדעת לעקרון “תכנון הפרטיות”- מיקום, כיסוי ופונקציונליות.

מיקום התקנת המצלמות וזווית הצילום: כיסוי שטח רלוונטי בלבד, צמצום לשטח מזערי את השטח שאינו רלוונטי, הגבלת יכולת ההתמקדות של המצלמה וכיו”ב.

מספר המצלמות: יש להתקין את מס’ המצלמות המינימאלי החיוני להשגת המטרה המבוקשת.

זמני הצילום: – כדי שפגיעת המערכת בפרטיות תהיה מידתית, יש לצמצם את פעילות המצלמות רק לזמנים בהם הצילום הוא רלוונטי למטרה המבוקשת. קיימים מנגנונים המאפשרים את הפעלת המצלמה רק כאשר יש תנועה במתחם המצולם.

רזולוציית התמונה ואיכותה: על איכות הצילום להתאים למטרה המבוקשת וזאת על מנת שלא תאסוף פרטי מידע עודפים שאינם חיוניים.

שימוש בפונקציות מיוחדות של מצלמת מעקב – מחייב תשומת לב מיוחדת ויישום קפדני של מדתיות הפגיעה הנובעת מהשימוש בה.

אין להשתמש  במצלמות לצורך הקלטת קול, לפי חוק האזנת סתר התשל”ט-1979.

חובה ליידע את הצבור בשילוט ברור סמוך למקום הצבת המצלמות, ולפעול בעניין זה לפי ההוראות המפורטות.

מידע נוסף בנושא ניתן למצוא בהנחית רשם מאגרי מידע מס’ 4/2012 שימוש במצלמות אבטחה ומעקב ובמאגרי התמונות הנקלטות בהן.(פורסם ע”י הרשות להגנת הפרטיות).

"האח הגדול – והבניין המשותף"

רשות הרבים – רשות היחיד

דייר התקין מצלמה בפתח דלתו המצלמת גם חלק מהמסדרון, מצלמה הותקנה בחניית הבניין ומצלמת גם את החנייה הפרטית הרשומה בטאבו, מצלמה הותקנה במעלית – האם אפשרי?

בפסיקה אין הבחנה חד משמעית ברורה ללא עוררין, למושגים “רשות יחיד” ו”רשות רבים”, ועל כן מלאכת השיפוט בנושא זה מורכבת וכל מקרה נדון לגופו.

בתיק חונה ואח’ נ’ אקריאף ואחרים, מס’ תיק 4025-01-12

במקרה זה רשות רבים קלאסית (רחוב) הוכרה כרשות יחיד ופגיעה בפרטיות.

הפרשנות ל”רשות היחיד” כוללת גם מקומות שהפרט מרגיש בהם ביחידות, חש בנח בהם וברשות עצמו (כגון חדר מדרגות, מעלית הבניין כשהיא ריקה מאנשים אחרים ועוד).

בהתייחסו למושג “רשות היחיד” קבע בית המשפט העליון בשבתו כבג”ץ- בג”ץ  6650/04 פלונית נגד בית הדין הרבני האזורי בנתניה, כי הזכות לפרטיות היא זכותו של אדם ולא של המקום, האדם הינו יחידה אוטונומית יהא באשר יהא.

סביב כל אדם  יש מרחב שבתוכו הוא זכאי להיות עם עצמו, מרחב זה נע עם האדם עצמו.

גם בתיק ת”א (ת”א) 3338/9 פרקליטות מחוז- מרכז נ’ ויזל שוקי :

“אין להעלות על הדעת כי אדם יישאר בלתי מוגן לחלוטין בפרטיותו רק משום שהמקום בו הוא נמצא מצוי גם בבעלותו או בחזקתו של אחר, או שגם לאחר יש כניסה אליו. כך לדוגמה, תא שירותים במקום ציבורי, ואפילו בדירה פרטית של אחר, יכול להיחשב לפרק זמן מסוים, כ”רשות היחיד” של המשתמש בו, לאותו פרק זמן מסוים שבו היחיד/האדם עושה בו שימוש ייחודי.”

לכן על דיירי הבניין המעוניינים להתקין מצלמות ברכוש המשותף,  להכיר את הנושא, ולפעול מלכתחילה למזער ככל הניתן את החדירה לרשות היחיד והפגיעה בפרטיות , תוך שימת לב בין השאר למיקום המצלמות וטווח העדשה.

נהול מאגר מידע, שמירת הצילומים ומחיקתם

הצבת מצלמות אבטחה בבניין המשותף גורמת לכל מי שנקלע לעדשת המצלמה, בין אם זה דייר או סתם עובר אורח, בין אם לרצונו או בנגוד לרצונו, להיכנס למאגר המידע המצולם. אחד מעקרונות החוק להגנת הפרטיות הינה דרישת ההסכמה, הכוונה היא שאין לאסוף מידע על אדם אלא אם כן הוא מבין שהמידע נאסף אודותיו, הוא מסכים לאיסוף המידע וכן מסכים לשימושים השונים שאוסף המידע מבקש לעשות בו.

מתעוררת השאלה, מי מנהל את מאגר המידע? מי יכול לצפות בצילומים? להעתיק חומר מהמאגר? באילו נסיבות? מה הנוהל לגבי שיתוף צד ג’ בחומר המצולם?  מה דין שימוש באפליקציית צפייה און- ליין? בה יש חשש לעבירה על החוק גם בעניין פרסום.

ככלל, כיצד ניתן למנוע מצב בו הפרט יגלה עצמו מככב ברשתות החברתיות שלא בהסכמתו, או ימצא עצמו חשוף לעיני כל בנושאים שהצנעה יפה להם? על אחת כמה וכמה כשמדובר בקטינים.

במסגרת פרק ב’ לחוק, נקבעו הוראות לעניין הגנה על הפרטיות במאגרי מידע, בין היתר בהיבטי חובת הרישום של המאגרים אצל רשם מאגרי המידע (הרשות להגנת הפרטיות, אופן החזקת המאגרים, זכויות האנשים שעליהם נאסף ונשמר המידע המכונים “נושאי המידע”) וכן השימושים המותרים במידע השמור במאגרים השונים.

חובה נוספת של בעל מאגר המידע והמחזיק בו, היא חובת אבטחת המידע המפורטת בסעיף 17 לחוק וכן עמידה בתקנות אבטחת המידע, אשר נכנסו לתוקף בחודש מאי 2018, העוסקות בין השאר במאגר מידע המנוהל על ידי יחיד, הרלוונטי לבתים משותפים.

כאשר מאגר המידע מנוהל על ידי חברה ייעודית חיצונית, סביר ויש לוודא, כי היא פועלת לפי הוראות החוק, אולם במקרים בהם  ועד הבית/נציגות הדיירים מנהלת את הרכוש המשותף, הרי האחריות לניהול מאגר המידע על כל המשתמע מכך, מוטלת לפתחם.

את פירוט התקנות המלא ניתן למצוא  בתקנות הגנת הפרטיות (אבטחת מידע),  תשע”ז-2017.

לסיכום

לא מקובל ולא מובן מאליו שאדם יקום בוקר אחד וימצא כי הבניין מרושת במצלמות.

נושא התקנת מצלמות בבניין משותף, אינו עניין טכני גרידא, ואינו פשוט כלל. זהו נושא  מורכב.

ההחלטה על התקנת מצלמות צריכה להיעשות באסיפת דיירים תקנית, לאחר ירידה לעומקם של דברים, תוך הכרות עם דרישות החוק והתקנות בנדון, ותוך פעולה ממשית למזעור הפגיעה בפרטיות ושמירה על כבוד האדם וחירותו,  גם אם מדובר על מיעוט שנפגע מכך.

 

חובר ע”י: דורי עדינה ולוי תמי.

התקנת אנטנה סלולרית

התקנת אנטנה סלולרית

התקנת אנטנה סלולרית

פנו אל וועד הבית מחברה סלולרית בבקשה להתקין על גג הבית אנטנה סלולרית תמורת שכירות. שאלתי היא מהו הרוב הדרוש לכך על פי החוק?

עו”ד עוז כהן משיב:

כדי להתקין אנטנה סלולרית על גג הבית המשותף נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות (100%). בעניין זה לא תספיק קבלת החלטה של רוב הדיירים, מכיוון שהדבר מהווה פגיעה בזכויות בעלי הדירות האחרות ברכוש המשותף ובזכות הבעלות.

במקרה של התקנת אנטנה אף עלולים הדיירים להיות חשופים לתביעות נזיקיות בעתיד.

יצויין כי שמאי המקרקעין העריכו את ירידת ערכה של דירה הממוקמת בקרבת ו/או מול אנטנה סלולרית ב- 15%.

במקרה אחד שנדון בבית משפט השלום בת”א, לא נעתר כב’ השופט יפרח מאיר למתן צו להסרת אנטנה במסגרת תביעה שהגישו ארבעה דיירים בבית משותף שהתנגדו להסכם שערכו בעלי הדירה הנ”ל להתקנת אנטנה של סלקום על הגג הצמוד לדירתם, אולם יחד עם זאת קבע השופט כי הדבר יעשה בכפוף לקבלת כל היתרים הדרושים וככל שתתבקש הנחת צנרת על הרכוש המשותף- תידרש הסכמתם של כל בעלי הדירות לכך.

התקנת אנטנה סלולרית

פיצול דירה לשתי דירות

דייר בבניין שלנו פיצל את דירת למס’ דירות חדר קטנות והוא משכיר אותם לסטודנטים. ברצוני לדעת האם מעשה זה הוא חוקי?

עו”ד עוז כהן משיב

צו רישום הבית המשותף קובע את מספר הדירות בבית המשותף.

דייר החפץ לפצל את דירתו ולהוסיף על ידי כך יחידות מגורים נוספות, להשכרה למשל, חייב למלא אחר הוראות סעיף 62 לחוק המקרקעין ולשנות את צו הבית המשותף.

עניין זה נדון בתיק מפקח 181/05 רון אלה ואח’ נ’ אהרון כהן, רביב אורן ואח’, ושם נפסק כי:

“באופן כללי, כל עוד לא נקבעה הוראה מפורשת בתקנון המוסכם, שצריכה להיעשות בהסכמה של כל בעלי הדירות, בדבר שינוי יחסי הכוחות, או שינוי החלקים ברכוש המשותף, והענקת זכויות קנייניות ליחידה החדשה שהתווספה לבית המשותף- לכאורה, נשאר המצב המשפטי והקנייני כפי שהיה לפני כן, והשינוי הפיזי שנעשה אינו משפיע על המצב המשפטי”.

בנוסף לכך, הוספה של יחידות מגורים עלול לפגוע בערך הדירה, בנוחות הדיירים, בהעמסה על רכוש משותף וצנרת, ועל כן עשוי הדבר להוות “פגיעה” אסורה כמשמעותה בסעיף 2 ו- 3 לתקנון המצוי.

מן הפן התכנוני ופרשנות הוראות סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה -1965 פיצול יחידה למספר יחידות המושכרות לשוכרים שונים, עם כניסות שונות ונפרדות ליחידות, מהווה פעולה שאינה שימוש פנימי והיא פעולה הטעונה היתר בנייה. זאת נקבע במספר פסקי דין, למשל:

ע”פ (ת”א) 80309/01 מדינת ישראל נ’ רוסנו ישי, תק-מח 2002 (3), 13210, עמ’ 13212.

רע”א 7030/00 מקביאן נ’ הילנגר ואח’, תק-על 2001 (1).

עפ”א 80316/05 מחוזי (ת”א). לא פורסם. כב’ השופטת רות רונן בה”פ (ת”א) אבני יוסף ואח’ נ’ דב לוין ובניו בע”מ (פורסם באתר נבו) שם נקבע  במפורש כי פיצול דירה לשתי דירות היא פעולה הטעונה היתר בנייה.

פיצול דירה

פיצול דירה – חוק פיצול דירות

רבות דובר בעניין האפשרות שרשויות התכנון והבניה, יאפשרו חלוקת דירות באופן חוקי וכשר, במקום להילחם בתופעת פיצול הדירות, זאת במסגרת הגדלת היצע הדירות כחלק ממערך הטיפול במחירי הנדל”ן הגבוהים.

ובכן, ביום 20.11.2011 פורסמו תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) (הוראת שעה), התשע”ב-2011 (להלן: “התקנות החדשות”) אשר מאפשרות פיצול דירות באופן חוקי.

להן נסקור בקצרה את התקנות החדשות.

מהו תוקפן של התקנות החדשות?

תחילתן של התקנות החדשות מיום 20.12.2011 (30 ימים לאחר פרסומן) ולתקופה של 5 שנים.

מהם התנאים לפיצול דירה?

התקנות החדשות קובעות כי תנאי לחלוקת דירה הוא ששטח הדירות המחלוקות לא יקטן מ- 30 מ”ר לכל דירה, וכי סך הוספת הדירות בכל הבניין לא יהא יותר מ- 30% מעבר לדירות הקיימות. ככל ותכנית הבניין מאפשרת לבנות על המגרש מספר דירות גדול יותר או נמוך יותר מהבנויות בפועל, הרי שהתקנות קובעות כי יתירו הגדלה של 30% לפי מספר הדירות הנמוך מבין שני נתונים אלו. כמו כן, אם יש בבניין פחות מ-3 דירות יאפשרו הוספת דירה אחת באמצעות פיצול.

אופן הפיצול יהיה באמצעות הגשת בקשת הקלה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ותנאי נוסף הוא שמהנדס הוועדה יחתום על חוות דעת הקובעת כי התמהיל המתקבל בבניין לאחר פיצול הדירות נותן מענה לצרכים הנובעים מתוספת הדירות. יודגש בעניין זה, כי הוועדה המקומית יכולה להפוך את החלטת המהנדס ולקבוע הפחתה של מספר הדירות שניתן להוסיף, או לחלוטין לשלול פיצול דירות כלשהו.

האם דרושה הסכמת כל הדיירים?

באופן עקרוני דרושה בהתאם לתקנות החדשות הסכמה של כל בעלי הדירות (או כל בעלי הזכויות במגרש), ואולם בתקופת השנתיים הראשונות של תחולתן תסתפק הוועדה בהסכמה של 75% מבעלי הדירות (או בעלי הזכויות במגרש).

לעוד מידע על חוק פיצול דירות, צרו קשר עם עוז כהן עורך דין מקרקעין.

בתים משותפים- ניהול הבית המשותף בעידן שנות 2000

בתים משותפים – ניהול הבית המשותף בעידן שנות 2000

בבתים משותפים לכל שותף נתונה זכות ייחודית בדירתו כשנלווית לכך זכות משותפת ברכוש המשותף, משמע, הנטייה היא לראות בזכות של בעל דירה בבית משותף צירוף של בעלות ייחודית המשתרעת על הדירה ובעלות משותפת המשתרעת על הנכסים המשותפים. נשאלת השאלה אילו משני היסודות מהווה את הרכיב העיקרי בבית המשותף- הדירה (המשקפת את יסוד הבלעדיות) או הרכוש המשותף (המשקף את יסוד השיתוף)? קיימות שתי גישות בעניין (ויסמן, עמ’ 345-342); מחד גיסא קיימת האסכולה הקומונאלית העולה בקנה אחד עם יסוד השיתוף והגורסת כי הרכיב העיקרי הינו הרכוש המשותף וכי זכותו העיקרית של רוכש דירה בבית משותף הינה הבעלות המשותפת שיש לו בקרקע, בעוד שהזכות לשימוש ייחודי בקרקע הינה משנית בחשיבותה. גישה זו יונקת מהתפיסה אשר לפיה הבעלות בקרקע מתפשטת גם על הבנוי עליה וכפועל יוצא כל הדירות שבקרקע עליה בנוי הבית המשותף הינן יחידה אחת בבעלות משותפת. מאידך גיסא קיימת האסכולה הדואליסית התואמת את יסוד הבלעדיות והגורסת כי הרכוש המשותף הוא המשני בחשיבותו, בהיותו משרת את המרכיב העיקרי שהן הדירות גופא.

במאמרי זה אנסה לבחון את הנושא מזוויתה של האסכולה הגורסת שהרכוש המשותף אשר מהווה ביטוי ליסוד השיתוף  הוא הרכיב העיקרי ועל כן יש לדאוג לטפח אותו. אחד האספקטים המביאים את התפיסה הזאת לידי ביטוי בולט הוא נושא ועד הבית . התפקיד הזה קיבל משנה תוקף בשנים האחרונות עם גידול שחל בבניית בנינים רבי קומות למגורים. בנינים שמכילים כמות דירות גדולה בהרבה מאשר היה נהוג בעבר ומגבירים את הצורך בניהול מקצועי של הבית.

“ועד בית” היה מושג טעון ומעורר עימותים מילוליים בין דיירי הבניין מאז  שבית משותף ראשון הוקם.  חילוקי דעות, חוסר סבלנות, האשמות הדדיות ומה לא.

כמעט בכל בית משותף ניתן למצוא את  התופעה של דיירים שאינם נוטלים חלק בעול האחזקה השוטף, ומן הצד השני – את אלו שיושבים על הגדר. המשפט “אני עסוק, ממש אין לי זמן”, מגיע בדרך כלל בליווי ביקורת ורמיזות שונות ומשונות על תפקודו של הועד המכהן.

בנוסף לבעיית הגבייה המהווה סאגה בפני עצמה בהרבה בתים קיימת מציאות שצוברת תאוצה  של מספר הולך וגדל של שוכרי דירות  אשר אינם מעוניינים לקחת חלק פעיל בוועד הבית. המוטיבציה שלהם לתרום לבית המשותף אינה קיימת כי היום הם כאן ומחר הם שם. אז למעשה נותרו בעלי הבתים, שפעמים רבות עליהם להתמודד עם קשיי גבייה חודשיים.

כאמור, אף אחד לא שש להיות בוועד הבית. מי שבכל זאת מוכן לקבל על עצמו את התפקיד ופועל  ועושה, הופך להיות בעיני האחרים למטרד שלא לומר אף יותר גרוע מזה ועוד לא אמרנו מילה על הבדיחות סביב נושא ועד הבית.

עם הצורך הגובר במתן פתרונות סבוכים יותר מאשר ניקיון, כגון טיפול במערכות סולריות, משאבות והבעיות שהלכו וגדלו, נוצרה דרישה  בחברות מקצועיות לניהול ועדי בתים, המספקות פתרונות מקצועיים ויעילים לתחזוקה השוטפת.

לנישה הזאת  הבעייתית מבחינת הדיירים נכנסו חברות אשר המקצועיות לניהול ואחזקת בתים משותפים, שמעניקות פתרונות מקיפים לבעלי הדירות, וכוללות התמחויות שיצרו את שינוי תפיסתן בעיני הציבור.

חברות מקצועיות לניהול ועדי בתים, המספקות פתרונות לתחזוקה השוטפת הגיעו לרמת מקצועיות גבוה שככל שהזמן עובר, ונצברים ניסיון וידע , וההתאמה לדרישות המתקדמות של מקצועיות והוגנות,הופכות להיות דומיננטיות יותר ויותר. התופעה של תחלואי ילדות כמו של אנשים ציניים שחישבו להרוויח “כסף קל”, וגרמו לזילות הענף ולחשדנות, הולכות ונעלמות.

בתים  משותפים- ניהול הבית המשותף בעידן שנות 2000

חברות ניהול ואחזקת בתים משותפים מספקות את כל אשר נדרש לניהול הבית המשותף:

  1. ניהול: הניהול כולל את הנהלת החשבונות של הבניין, גביית תשלומים, טיפול משפטי בסרבני תשלום, תשלום לספקים, הפקדת הצ’קים לחשבון הועד והוצאות קבלות לדיירים, מענה טלפוני ללקוחות ותיאומים שונים מול הרשויות.
  2. אחזקה: האחזקה כוללת הן את השירותים השוטפים שניתנים לבניין על בסיס שבועי או חודשי כגון ניקיון וגינון, והן את השירותים הניתנים על בסיס תקופתי למערכות כגון אחזקת המשאבות, המעליות, ציוד כיבוי האש וכד’. כמו כן חברת הניהול מספקת מענה גם בתחזוקת חירום כגון פיצוץ בצנרת, קצר חשמלי או סתימה במערכת הביוב.
  3. ייעוץ מקצועי: לחברה מקצועית לניהול ואחזקת הבית המשותף ניסיון רב והיכרות עם תחום ניהול הבתים המשותפים ולקוחותיה יכולים לעשות שימוש יעיל בידע זה. ייעוץ זה יכול לבוא לידי ביטוי לפני שיפוץ הבניין, כאשר מתעוררות בעיות משפטיות (בין דיירים או עם בניין שכן למשל) וכמובן בקביעת תכנית תחזוקה רב שנתית לבניין שחוזה מראש אילו תיקונים יש לבצע בבניין גם עוד שנה או שנתיים כדי לשמור על מצבו התחזוקתי.

אחד היתרונות  הבולטים בחברות ניהול ואחזקת בתים משותפים  זה בדיוק את שתיארתי לעיל  שלא קיים בבית משותף רגיל וניתן להגדירו  במילה אחת: שקט.

יחד עם זאת יש לציין שעלויות של חברות ניהול  מכבידות על מיסי הועד שמשלמים הדיירים ויש להביא זאת בחשבון כשמחליטים האם לשכור את שרותי חברת הניהול.

על מי חלה החובה לשלם דמי ועד בית

על מי חלה החובה לשלם דמי ועד בית

 תקנון ועד בית – שאלה בנושא תשלום ועד בית:

אני מתגורר בבניין בו יש מספר רב של שוכרים שמתחלפים מפעם לפעם, והתשלום בגין וועד הבית לא מתקבל כסדרו. שאלתי היא על מי חלה חובת תשלום וועד הבית?

עו”ד עוז כהן משיב:

שיעור ההשתתפות של ההחזקה התקינה והניהול של הרכוש המשותף על ידי בעל דירה, בלא הסדר אחר, נקבע בסעיף 58 לחוק המקרקעין, התשכ”ט- 1969, וזה לשונו:

“(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות בבית המשותף[1], זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר”. (הדגש שלי – ע.כ).

על פי סעיף 58 לחוק המקרקעין חייב איפוא בעל דירה להשתתף בהוצאות ההחזקה התקינה והניהול של הרכוש המשותף (ונשיאה בהוצאות מיוחדות), כפי שיידרש על ידי הנציגות[2] על פי חלקו ברכוש המשותף[3].

יש לציין יחד עם זאת, כי שוכר דירה רשאי להשתתף באסיפות הכלליות ולייצג את המשכיר בעל הדירה, באם הוא מיופה כח לעשות כן, גם ללא יפוי כח פורמלי. (עניין זה נדון בפרשת טרוצקי נ’ דיין.[4] ).

 

[1]        חוק המקרקעין (תיקון מס’ 26), התשס”ה – 2005. התקבל בכנסת ביום: י”ט בתמוז (26 ביולי 2005); הצעת החוק ודברי הסבר פורסמו בהצעות חוק הכנסת – 86, מיום כ”ט בסיון התשס”ה (6 ביולי 2005), עמ’ 181. ס”ח התשכ”ט, עמ’ 259; התשס”ה, עמ’ 332.

[2]        גם מבלי לקבל את אישור האסיפה הכללית כאמור בסעיף 69 לחוק או בהחלטות רוב רגיל של האסיפה הכללית, (תיק ב”ש 34/92 נציגות הבית נ’ ביינגילד, קובץ פסקי דין בתים משותפים, 1991, עמ’ 122).

[3]        על שיעור תשלום יחסי כמפתח למתיחויות וסיבוכי חישובים קטנוניים בין השכנים שעדיף מלכתחילה שלא להיכנס אליהם ראו תיק מפקחת (חולון) 160/03 עין-דר עדי נ’ נציגות הבית המשותף (פורסם באתר נבו) ולהפניות בגוף פסה”ד.

[4]        ע”א 2896/90, פד”י מו(5) 459. דינים עליון, כרך כח, 298. זאת על אף שלשוכר דירה אין מעמד והסכמתו אינה יכולה לבוא במקום הסכמת בעל הדירה. ראה תיק מפקח (י-ם) 159/01 נציגות הבית המשותף רח’ רבקה 12 נ’ עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע”מ. לא פורסם. שם עמ’ 3 סעיפים ד-ה להחלטה; מתוך הספר “בתים משותפים- בנייה, שימוש וניהול הרכוש המשותף”, עו”ד עוז כהן.

תמ"א 38

תמ”א 38

בעקבות התחזיות שהציגה ועדת ההיגוי הממשלתית, בנושא ההיערכות הארצית לקראת רעידת אדמה עתידית, החליטה הממשלה בחודש מרס 2005, לאשר את תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, המכונה גם תמ”א 38, ולהוציאה לפועל.
לאור העובדה, כי לצורך מימוש התכנית לחיזוק מבנים קיימים, יידרשו משאבים כספיים גדולים, בהם התושבים לא יוכלו לעמוד, החליטה הממשלה, שבכדי לקדם ולעודד את יישום תכנית תמ”א 38, בעלי דירות, אשר יהיו מעוניינים לחזק ולשפר את עמידות בניינם בפני רעידות אדמה, יקבלו במסגרת תכנית תמ”א 38, אישור להקמת יחידות דיור נוספות בבניין. יחידת הדיור הנוספת ימסרו לידי הקבלן, אשר יבצע את עבודות החיזוק, וכך יוכלו הדיירים להבטיח לעצמם בניין עמיד ומחוזק יותר בפני רעידות אדמה, וזאת מבלי לשאת בנטל הכספי, עבור חיזוק המבנה.
חשוב לציין, כי לאור עבודות החיזוק והשיפוץ, שייערכו במבנה בהתאם לתקנון תמ”א 38, שמאים מעריכים כי ערך הדירות עשוי לזנק בכ – 15%-30% אחוזים, וזאת ללא כל הוצאה כספית מצד הדיירים.

חוזה תמ”א 38, הנחתם עם הקבלן, הינו למעשה עסקת נדל”ן לכל דבר ועניין. לפיכך, מעמד החתימה על החוזה הינו למעשה מעמד של מכירה, המקנה לקבלן את מלוא הזכויות על גג המבנה מעין עסקת קומבינציה.
בגין העובדה כי מדובר בעסקת מקרקעין, מומלץ מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מיומן ומקצועי, המתמצא בפרטי תקנון תכנית המתאר הארצית – תמ”א 38, אשר יוכל להעניק לדיירים הסבר מפורט על זכויותיהם וחובותיהם, על פי תקנון תמ”א 38, כמו גם לייצג את האינטרסים שלהם מול הקבלן, (עמידה בלוח זמנים,תמיכה,ערבויות ועוד…) ולוודא כי אין חריגות לא חוקיות בתכנית.

משרד עורך דין מקרקעין ונוטריון עוז כהן, אשר צבר ידע וניסיון רב בתחום תמ”א 38, מעניק ליווי וייעוץ משפטי מקצועי לאורך כל שלבי תכנית הבנייה מול הקבלן. החל משלב בניית תנאי החוזה ווידוי רישום צו הבית המשותף, בהתאם לתקנון תמ”א 38, דרך החתימה על ההסכם, ועד לסיום הבנייה. כאשר, ההוצאות בעבור שכר טרחת עורך הדין, ישולמו על ידי הקבלן מסירת סכום לדיירים ולא ישירות לעו”ד, וזאת כחלק מתנאי החוזה המנוסחים בהתאם להוראות תקנון תמ”א 38.

מעלית שבת ותאורת שבת

מעלית שבת ותאורת שבת

ההומוגניות בחברה הישראלית יוצרת מצבים בהם דיירים שומרי מסורת ודיירים חילוניים מתגוררים בבית משותף אחד.

דבר זה עלול ליצור ניגוד אינטרסים: למשל, לעניין הפעלת מעלית שבת, תאורת שבת וכד’.

מה דינו של דייר החפץ בכך שבבית המשותף תפעל מעלית שבת?

בכך תדון הכתבה דנן.

הכלל הוא שכל בעל דירה יכול לדרוש כי בבית המשותף תופעל מעלית שבת ובלבד שבבית מותקנים יותר ממעלית אחת ולאחת מהן יש “פיקוד שבת”.

זמני פעילותה יקבעו בחוק או על ידי כל בעלי הדירות, ובהוצאותיה ישאו המבקשים להפעילה. ביום: 7.8.01 נכנס לתוקפו חוק “התקנת מעליות שבת בבניינים ציבוריים ובבנייני מגורים (הוראות ותיקוני חקיקה), התשס”א – 2001″[1] המורה על הוספת סעיף 59ז’ לחוק המקרקעין, (תיקון 21 לחוק המקרקעין) ומסדיר את עניין “מעלית שבת” בבית משותף. החוק קובע כדלקמן:

“(א) בבית משותף שבו דירות המשמשות למגורים, כולן או חלקן, ושבו מותקנת יותר ממעלית אחת ובאחת המעליות הותקן מנגנון פיקוד שבת,[2] רשאי כל בעל דירה לדרוש כי המעלית שבה הותקן המנגנון תופעל כמעלית שבת; דרש בעל דירה כאמור, תופעל המעלית כמעלית שבת.

(ב) שר המשפטים יקבע את זמני הפעלת מעלית שבת בהתחשב, בין השאר, במספר האנשים הדורשים את הפעלתה ובצורכיהם.

(ג) על אף האמור בסעיף קטן (ב) רשאים כל בעלי הדירות בבית המשותף להחליט על הפעלת מעלית שבת בשעות מסוימות.

(ד) בעלי הדירות הדורשים את הפעלת מעלית השבת, ישאו בהוצאות החזקתה והפעלתה הנובעות מהפעלת המעלית כמעלית שבת.

(ה) התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות לפי סעיף זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם תשלומים.

(ו) לעניין סעיף זה, בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, יראו כל מבנה או אגף בו כבית משותף.

(ז) הוראות פרק ו’ סימן ד’ יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחויבים”.

מעלית שבת ותאורת שבת

שימת לב לדגשים מיוחדים בהוראות החוק:

  • בניגוד למעלית “רגילה” ששם כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית, כאן החיוב חל רק על בעלי הדירות הדורשים את הפעלת מעליתהשבת.

ההוראה מעוררת קשיים, שכן הפרדת ההוצאות בגין “ההפעלה בשבת” להוצאות הרגילות, היא פעולה טכנית מורכבת שספק אם ניתן לבצעה.

  • שיעור ההוצאה, זהה למקרה של מעלית”רגילה”, והוא יהיה בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם תשלומים.
  • זמני הפעלת המעלית: השר טרם עשה עדיין שימוש בסמכותו, ולכן מתעוררת שאלה כיצד יקבעו זמני הפעלת המעלית?

ברור כי לאור ההוראה, ההחלטה בדבר זמני הפעילות כאמור, צריכה להתבצע רק על ידי בעלי הדירות הדורשים את הפעלתה. אולם, אם הקביעה תהיה ברוב קולות, הרי שלפנינו מקרה בו חלים על בעל דירה “חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בחוק”. דומה כי פתרון הולם לסוגיית הרוב הדרוש לקביעת שעות הפעילות יושג באמצעות רוב מיוחס של בעלי הדירות (3/4) המבקשים להפעיל את מעלית השבת.

  • שימת לב מיוחדת להוראת ס”ק ד’ לעיל הקובעת כי “יראו כל מבנה או אגף בו כבית משותף”. המחוקק הקל על בעלי הדירות החושקים בהפעלת מעלית שבת, בכך שהסכים לראות באופן “פיקטיבי” כל כניסה כ”בית משותףבפני עצמו” (גם מבלי שנקבע הדבר בתקנון) באופן המפחית את כמות ההסכמות הנחוצות לביצוע הפעולה תוך הגדלת האוטונומיה של בעלי הדירות לשם רווחתם.

חשוב לציין כי כפי הנראה כל האמור לעיל נוגע רק למעלית שמתכוונים להפעילה כמעלית שבת מכאן ולהבא, אך לא כך גבי מעלית המופעלת כמעלית שבת מרגע אכלוס הבית[3]. לגבי מעלית שבת המופעלת במתכונת זו מרגע אכלוס הבית ייתכן ויהיה דינה כדין מעלית רגילה לעניין ההוצאות.

לעניין הפסקת פעילות מעלית קיימת כמעלית שבת, די יהיה בדייר אחד שיתנגד לכך על מנת שתהא חובה להמשיך להפעיל את המעלית כמעלית שבת.

מעלית שבת ותאורת שבת

תאורת שבת:

לאחרונה הוסף, על פי יוזמתו של חבר הכנסת הרב משה גפני, תיקון לחוק המקרקעין על ידי הוספת סעיף (59ח.5), הקובע כדלקמן:
“(א) בעל דירה רשאי, בלא הסכמת בעלי הדירות האחרים, להתקין, על חשבונו, מנגנון המאפשר הפעלה אוטומטית של תאורה בלא חילול שבת (בסעיף זה – המנגנון) ברכוש המשותף והוא יישא בהוצאות החזקתו של המנגנון והפעלתו, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(1) נמסרה על כך הודעה מוקדמת בכתב לנציגות הבית המשותף ובאין נציגות לבית, תימסר הודעה כאמור לכל דירה בבית המשותף;
(2) ניתנה התחייבות מצד בעל הדירה להשיב את המצב לקדמותו ולשאת בהוצאות הכרוכות בכך אם לא יהיה עוד צורך במנגנון;
(3) אין בהפעלת המנגנון משום פגיעה או מטרד בבעל דירה אחרת.
(ב) בבית מורכב, כהגדרתו בסעיף 59, תימסר הודעה כאמור בסעיף קטן (א)(1) לבעלי הדירות באותה כניסה”.

ניתוח התנאים:

א.   די במתן הודעה חד צדדית  והנציגות אינה צריכה לאשר את הפעולה ואף אינה יכולה לסרב לה.

  • התחייבות להשיב את המצב לקדמותו, למשל, במקרה בו הדייר שיזם את התקנת המנגנון מבקש למכור את דירתו. (רצוי לקבל התחייבות זו בכתב).
  • אי קיום פגיעה או מטרד בבעל דירה אחרת. הנטל להוכיח פגיעה שכזו מוטל על הטוען לקיומה, קרי על בעל הדירה הנפגע.

התיקון לחוק נועד להקל ולהיטיב עם דתיים ושומרי שבת  החפצים בהתקנת מנגנון להפעלה אוטומטית של תאורת הבית המשותף כדי למנוע חילול שבת וחג.

דומה כי ללא סעיף הנ”ל,  היה בעל דירה נזקק לקבל מראש את הסכמת כל הדיירים בבית לשם התקנת מנגנון כזה. לאחר הסעיף די בדרישת דייר אחד בלבד כדי להתקינו. כמו במעלית שבת גם כאן הוצאות התקנת המנגנון ותחזוקתו נופלות על המבקש.

[1]  ס”ח 1805, התשס”א (7.8.2001), עמ’ 519.

[2]מנגנון פיקוד שבת” – כהגדרתו בחוק התקנת מעליות שבת בבניינים ציבוריים ובבנייני מגורים (הוראות ותיקוני חקיקה), התשס”א – 2001: “מנגנון המאפשר הפעלה אוטומטית של מעלית בלא חילול שבת, העומד בדרישות שקבע השר”.

[3]        תיק מפקחת באר שבע 102/04 גמזו נ’ נציגות הבית המשותף, פורסם באתר נבו.

מתי החלטה שהתקבלה תחייב את "חליף" הדירה?

מתי החלטה שהתקבלה תחייב את “חליף” הדירה?

שאלה:

לבניין שלנו עבר להתגורר דייר חדש שאינו מסכים לקבל את השימוש בשטח הגינה כשטח חנייה על בסיס מקום פנוי. שאלתי היא האם ההסדר רב השנים בין הדיירים מחייב גם את אותו דייר חדש:

עו”ד עוז כהן משיב:

החלטה שנתקבלה כדין, תחייב כל בעל דירה שהיה בעל דירה בעת קבלתה, אולם היא לא תחייב מי שהפך להיות בעל דירה לאחר מכן. כדי שההחלטה תחייב אף את “החליף”, על בעלי הדירות לרשום את ההחלטה ב”ספר ההחלטות”, כאמור בסעיף 71 לחוק המקרקעין, בו תרשמנה ההחלטות שהתקבלו כדין ובהתאם לתקנון החל על הבית המשותף.[1]

כדי להקנות להחלטה “תוקף תקנוני”, יש לרושמה במסגרת תקנון מוסכם במרשם המקרקעין בהתאם לחוק ולתקנות כפי שיפורט להלן ואז צד ג’ שיעיין בנסח הרשום “נסח טאבו” ייחשף לכך שיש הסדר מיוחד בין הצדדים.

על אף האמור לעיל, הכירה הפסיקה בהסדרים שהתקיימו במשך שנים בין בעלי הדירות כבעלי תוקף מחייב, אף את הרוכשים החדשים שנכנסו זה עתה להתגורר בבית המשותף, ולעניין זה עיין בפרק העוסק ב”שינוי או יצירת תקנון בהתנהגות”.

 

[1] הנשיא שמגר ברע”א 4260/91 שכרוף נ’ אפלבוים, דינים עליון, כרך כד 684, תוך שהוא דוחה את הערעור על קביעת בית המשפט המחוזי בע”א 364/90 (לא פורסם) שאישר את החלטת המפקחת על רישום מקרקעין בחולון בתיק 82/88 (לא פורסם, מתוך ספר “בתים משותפים”, עו”ד עוז כהן). ויסמן במאמרו: “חוק הבתים המשותפים במבחן המציאות – חלק ב'”, משפטים ב’ עמ 544, מצא כי בעלי דירות אינם מקפידים על רישום ההסכמים במשרדי רשם הקרקעות. ספק אם מצב זה נכון כיום, כ – 30 שנה לאחר מחקרו של ויסמן, שכן עם ריבוי עורכי הדין והתפתחות המשפטית גברה המודעות המשפטית בקרב הציבור ודומה כי כיום קיימת הקפדה גדולה יותר על מילוי הוראה זו.

התקנת מזגן בבית משותף

התקנת מזגן בבית משותף

התקנת מזגן בבית משותף הפכה לחיזיון נפוץ ומקובל בכל ערי ישראל. כמעט בעל בית משותף ניתן למצוא דיירים אשר התקינו מזגנים.

התקנת מזגן דורשת על פי רוב פריצת הקיר החיצוני והתקנת מעבה או מפוח בשטח המשותף. כמו כן עלול המזגן לגרום למטרדים שונים.

מה הדין לעניין התקנת מזגן בבית משותף?

בכך תדון הכתבה שלהלן.

ההלכה המסורתית, כפי שבאה לידי ביטוי בשורה ארוכה של פסקי דין[1], קבעה כי התקנת מזגן מהווה תפיסת שליטה ייחודית בקיר החיצוני שהוא רכוש משותף כך שנדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות לשם הכשרת הפגיעה.

כך למשל בע”א 93/84 ש’ קדמי נ’ י’ קווין ואח’,[2] נקבע, כי התקנת מזגן תוך פריצת חור בקיר החיצוני של הבית מהווה פגיעה ברכוש המשותף, תוך שבית המשפט הסתמך על ההלכות שנקבעו במקרים בהם היתה פגיעה פיסית ברכוש המשותף, וכן ראה פעולה זו כנוגדת את סעיף 12(א) לתקנון המצוי.[3]

כמו כן, ע”א 395/74 יצחק לוי ואח’ נ’ רבקה סמואל ואח’[4] שם קבע בית המשפט שפריצת חור בקיר החיצוני מהווה פגיעה, וכן הורחב מושג זה, כך שכלל גם פגיעה לא פיסית וגם נזק לא ממשי.

ע”א 515/65 רבובסקי ואח’ נ’ גלסברג ואח’[5] שם ייחס השופט מני חשיבות עליונה לשמירת אופיו ושלמותו של הבית המשותף ולחשיבות שלא “לפרוץ את הסכר”:[6]

אם בתי-המשפט יעצמו עינם מהתנהגות זדונית שכזו כי אז ייהפך כל חוק הבתים המשותפים לפלסתר, ובמקום שמירת אפיו ושלמותו של הבית המשותף וקיום זכויותיהם וחובותיהם של דייריו לגביו ייהפך הנכס להפקר וכל דייר אלים יוכל לנהוג ולעשות כטוב בעיניו“.

גישה דומה המבוססת על הלכה זו נקט בית המשפט העליון מאוחר יותר בע”א 93/81 א’ אליאס ואח’ נ’ שיפר ואח’,[7] (הדברים נאמרו על רקע בנייתה של תוספת חיצונית למרפסת הפוגעת בקיר החיצוני של הבית המשותף), שם נקבע כדלקמן:

“מכאן אתה למד, כי אם תותר הרצועה, ובית המשפט ייתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף, שאינן אפסיות עד שכל בר-דעת יראה בהן דבר של מה בכך, עלול הדבר לגרום להתמוטטותו של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עד כדי כך שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם”.

ואולם, תנאי “המקום והזמן” (האקלים בארץ, התפתחות תעשיית המזגנים, הורדת מחירי המזגנים) הפכו את השימוש במזגנים לשימוש נפוץ ותדיר, ופסיקות בית המשפט לא תאמו את הדרישה בפועל להתקנת מזגנים.

פסק דינו של סגן הנשיא, השופט גורן מבית המשפט המחוזי בת”א בתיק ע”א 991/97 נציגות הבית המשותף נ’ לילי אבן[8], מהווה גושפנקא עדכנית להרחבת המונח “שימוש רגיל וסביר”. בפסק הדין הנ”ל קובע כבוד השופט גורן כי:

“לדידי, בעידן המודרני ובאקלים בישראל שימוש כזה בשטח המשותף על גג הבית (לצורך הצבת מזגן – ע.כ) הינו שימוש רגיל וסביר, כל עוד אינו פוגע ברכוש המשותף, וכל עוד הוא מותיר אפשרות לשימוש דומה על ידי יתר בעלי הדירות”.

ובהמשך:

“דעתי היא, שהנחת שני מזגנים על גג הבית המשותף אינה מהווה פגיעה ברכוש המשותף. הלכות בית המשפט העליון בהן נאמר, כי גם פגיעות קטנות מהוות פגיעה ברכוש המשותף לא חובקות גם את המקרה דנן, שכן במקרה זה אין פגיעה ברכוש המשותף, ואין כל פגיעה בשלמות המבנה או בתקינותו.

אם נוצרת איזושהי אי שלמות ארכיטקטונית מינורית היא אינה מהווה “פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהייתה בעת גמר הבניה” (כאמור בסעיף 2(א) לתקנון המצוי), אלא לכל היותר שינוי זניח בגג בית שחזותו החיצונית ממילא אינה אחידה לחלוטין, לכל הפחות, מפאת הימצאותם של מזגנים של בעלי דירות שונות בבית המשותף על קיר הבית.

שינוי זה הוא לכל היותר פגיעה אפסית שכל בר דעת היה רואה בה דבר של מה בכך, כלשונו של השופט גולדברג בפס”ד אליאס נ’ שיפר הנ”ל”.[9]

בפסק הדין הנ”ל אף הבהיר בית המשפט כי אין בסמכותה של האסיפה הכללית לאסור שימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף שאינו פוגע ביתר הדיירים או ברכושם, חרף סמכותה לקבוע את השימוש ברכוש המשותף, כאמור בסעיף 5(א) לתקנון המצוי:

“סמכותה של האסיפה הכללית לקבוע את השימוש ברכוש המשותף היא מוגבלת, ובעיקר על ידי עקרונות כלליים הקבועים בדין (ראו גם י. ויסמן, דיני קניין, חלק שני בעלות ושיתוף, ירושלים, תשנ”ז 1997, בעמ’ 457). בדיני השיתוף הכלליים ישנה הגנה על השותף מפני קיפוח הרוב בענייני ניהול ושימוש ברכוש המשותף (סעיף 30(ב) לחוק המקרקעין); הוראה זו נמצאת בפרק ה’ לחוק ולכן אינה חלה בבתים משותפים (ראו סעיף 56(א) לחוק). אך אין בדבר לפגוע בעקרונות הכלליים החלים בענייננו מכוח הדין הכללי. האיסור על הגבלת השימוש הסביר והרגיל, בלא קביעת כל שימוש אחר ובלא הנמקה ממשית (כגון, שהדבר מהווה פגיעה ברכוש המשותף) מושתת על האיסור על שימוש לרעה בזכות החל בדיני המקרקעין בישראל מכוח סעיף 14 לחוק המקרקעין. איסור זה מעוגן אף בעקרון תום הלב החל בהפעלת זכויות במקרקעין (על פי סעיף 39 ו – 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג 1973), ומוצא חיזוק גם בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, המגן על קניינו של האדם. בעניין זה יש לציין, כי בלא אפשרות לשימוש סביר בקניינו של האדם, תושם לפלסתר זכותו בקניין”.[10] (הדגש שלי – ע.כ).

 

יחד עם זאת עדיין יש פסיקות הדבקות בהלכה המסורתית כאמור לעיל. כך למשל פסיקת בית המשפט המחוזי בע”א 1182/99 שפלד נ’ מוברמן.[11] שם בית המשפט הכיר אמנם בכך כי כיום מותקנים כדרך שבשגרה מזגנים, אולם קבע כי אין זה “רגיל וסביר” שכל בעל דירה יתקין מזגן לדירתו במקום בו יבחר על פי נוחיותו:

“שכן נגיע למצב של ג’ונגל, אנדרלמוסיה, כיעור ופגיעה ממשית בזכויות הקניין של בעלי הדירות”.

בית המשפט במקרה דנן ייחס חשיבות רבה לפגיעה הארכיטקטונית שבהצבת מזגן ועל המטרד שגרם במקרה זה.[12]

לעומת זאת קביעות המפקחים על רישום מקרקעין מהשנים האחרונות, הורידו דווקא את סף הדרישה להתקנת מזגן ואף קבעו כי אין כל צורך בקבלת רוב בעלי הדירות להתקנת מזגן בבית המשותף.

פסיקות מפקחים מראשית שנות התשעים קבעו למעשה כי התקנת מזגן היא פעולה של שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף ואין צורך לקבל הסכמה של הדיירים למשל, ראה בתיק מפקח (חי’) 198/95 נציגות הבית נ’ גרי,[13] בתיק מפקח (ת”א) 216/96 נציגות הבית נ’ אבן,[14] תיק מפקח (חו’) 19/89 מנחם נ’ זרוביץ,[15] תיק מפקח (חו’) 4/90, טדמון נ’ בן מאור,[16] תיק מפקחת (ב”ש) 1/03 חזן נ’ אליאסי,[17] ועוד אחרים.[18]

יצויין כי פסיקת בית המשפט העליון מחייבת, ופסיקת המפקחים עשויות לשמש אינדיקציה לכך שכאשר יגיע מקרה של מזגן לדיון בבית המשפט העליון, עשויה להיקבע הלכה המגדירה פעולה של התקנת מזגן כ”שימוש רגיל וסביר” חרף הפגיעה במעטפת הבית המשותף.

האמור לעיל נכון בנוגע להתקנת מזגן “סטנדרטית”, אך בנוגע להתקנת מזגן יוצאת דופן תהיה גם התייחסות יוצאת דופן.

כך לדוגמה בתיק מפקחת ת”א 204/03 רבינוביץ ואח’ נ’ בסה,[19] הוגשה תביעה להסרת מנוע מזגן הבולט לכיוון שביל גישה צדדי אל הבית. הואיל ולדעת המפקחת הבעיה אינה נובעת מכיעור הבניין אלא מהצרת שביל הגישה הורתה על הנתבע להרחיב את שביל הגישה, ורק במידה ולא יעשה כן יהא עליו להסיר את המזגן.

דוגמה נוספת היא פסיקת המפקח בירושלים בתיק (י-ם) מס’ 138/04 יצחק ורושן רפואה נ’ שרה ויוסף חברוני[20]  שם נדון מקרה בו הגישו התובעים תביעה כנגד הנתבעים אשר התקינו 3 מזגנים בסמוך ובצמוד לחלון דירת התובעים, פעולה שלטענתם מהווה הסגת גבול ברכוש המשותף, מכערת את חזית הבית המשותף ומהווה עשיית שימוש בלתי סביר.

התובעים קובלים גם על מטרד הנגרם מאותם מזגנים הפולטים חום וגורמים רעש שבעטיו נגרם להם חוסר הנאה מדירתם.

הנתבעים טענו בין היתר כי המזגנים הללו הותקנו 5 שנים טרם הגשת התביעה, לא הותקנו בצמוד לחלון, הם אינם מותקנים בחזית, לא נגרם בגינם כל מטרד, כל דיירי הבית הציבו מזגנים על קירות הבית וכי התקנת המזגנים מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף ואינה מהווה הסגת גבול.

המפקח קבע כי טענה בדבר מטרד הנגרם מאותם מדחסים, אינה יכולה להתברר בפני המפקח , שכן עילת מטרד ליחיד מצויה בסמכותו של בית משפט  שלום (שליט נ’ גולדברג).

כמו כן קבע המפקח כי על אף שהחלטת האסיפה הכללית אישרה את התקנת המדחסים הללו,  אין בכך להשמיט ולאיין את זכותו של בעל דירה הטוען כי אותה פעולה פוגעת בדירתו ו/או בזכויותיו.

על יסוד סעיף 2 (ב) לתקנון המצוי, נקבע כי הנתבעים לא קיבלו את הסכמת התובעים להצבת המדחסים הנ”ל מעל חלון דירתם. כן קבע המפקח:

“ואומנם, מדובר במצב חריג ויוצא דופן של הצבת 3 מדחסים מעל חלון דירת התובעים, דבר שאינו רגיל ומקובל בבתים משותפים.

נכון הוא שבבית המשותף הנדון, ובבתים משותפים אחרים במקומותינו ובזמננו מותקנים מדחסים של מזגנים על קירות חיצוניים של הבית, כעניין שבשגרה, אולם בדר”כ מדובר במתקן אחד לדירה ולא בשלישייה.

יתרה מכך, נהוג ומקובל להציב מדחסים כאלה מעל לחלון בדירה ולא מתחת לחלון, שכן הצבת מדחס מתחת לחלון, מטבע הדברים, גורם לפגיעה ישירה בדירה שמתחת.

במקרה הנדון, אינני סבור ואיני יכול גם לקבל כי הצבת 3 מדחסים, הצמודים זה לזה, מתחת לחלון בדירת הנתבעים ומעל החלון בדירת התובעים, היא בבחינת שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף של הבית לפי תנאי המקום והזמן”.

ערעור שהוגש על פסק דינו של המפקח נשוא ע”א 9078/07 (מחוזי-י-ם) חברוני שרה ואח’ נ’ יצחק רפואה[21]  נדחה, תוך שהרכב השופטים ארד, עדיאל ומזרחי קובעים כי:

“איננו רואים מקום להתערב גם במסקנת המפקח לפיה בנסיבות המקרה הנדון, הצבת שלושה מדחסים צמודים מעל חלון דירת המשיבים, איננה בבחינת שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף של הבית, ואיננו סבורים שהמפקח חרג מסמכותו”.

באשר לפן התכנוני, הרי שניתן לאשר התקנת מזגן בבקשה להיתר “לעבודה מצומצמת”.

 

ראו ערר 202/06 שגיא צ’לישב נ’ הוועדה המקומית לתו”ב נצרת עילית.

 

הפניות:

[1] ע”א 421/80 גרפנקל נ’ ארליך פד”י לז(4), 141, ע”א 381/66 לוי נ’ לינקוביץ, פד”י כ(4) ע”א 504/68 משה נ’ נציגות הבית המשותף, פד”י כג(1), 688 ע”א 13/70 ד”ר איגו פלדבלום נ’ יעקב גרין, פ”מ עמ’ 245, ע”א 515/65 ע”א 281/61, ע”א 338/78 לעיל.

[2] פד”י מ(1) 724.

[3] ת”א (מחוזי-י-ם) בן דוד מאיר נ’ קסיס, דינים מחוזי, כרך כו(4), 365.

[4] פד”י כט(2) 39.

[5] פד”י כ(2) 290. אמנם בפסק דין רבובסקי הנ”ל נאמרו על רקע עובדתי של פריצת הקיר המצופה שיש בחדר המדרגות והוספת דלת נוספת בו, ששימשה לכניסה לדירה של בעל הבית שפגע ברכוש המשותף, כמו גם התקנת צינור ביוב נוסף היורד מהדירה לחצר הבית המשותף, תוך קדיחת חור בקיר הבית המשותף, אולם הוא מבטא גישה נוקשה ודווקנית שביטאה את הלך הרוח אז.

[6] שם, עמ’ 290.

[7] פד”י לז(2) 444, 450.

[8] פורסם באתר “נבו”. ערעור על תיק מפקחת ת”א 216/96.

[9] שם, עמ’ 7-8.

[10] שם, עמ’ 8.

[11] דינים מחוזי, כרך לג(2), 112. ראה ערעור על פסק הדין שנדחה, ברע”א 3010/02 מוברמן תמר נ’ דולינגר, דינים עליון, כרך סג, עמ’ 115.

[12] ניתן להסיק מפסיקת בית המשפט בעניין זה כי במידה ומזגן יותקן במסתור מיוחד המיועד לכך או באופן שאינו פוגע בחזית החיצונית של הבית המשותף יהיה הדבר מותר גם ללא הסכמת יתר בעלי הדירות.

[13] קובץ פסקי דין בתים משותפים בהוצאת ועד מחוז תל-אביב של לשכת עורכי הדין, 1999 (חלק ב’), עמ’ 313.

[14] שם, עמ’ 216.

[15] פסקי דין בתים משותפים 1991, עמ’ 33.

[16] שם, עמ’ 46.

[17] פורסם באתר נבו.

[18] הצדקות אפשריות לשינוי ולכלל זה ראה דויטש, שם, עמ’ 717.

[19] פורסם באתר נבו.

[20] לא פורסם.

[21] לא פורסם.