תמ"א 38

תמ”א 38

בעקבות התחזיות שהציגה ועדת ההיגוי הממשלתית, בנושא ההיערכות הארצית לקראת רעידת אדמה עתידית, החליטה הממשלה בחודש מרס 2005, לאשר את תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, המכונה גם תמ”א 38, ולהוציאה לפועל.
לאור העובדה, כי לצורך מימוש התכנית לחיזוק מבנים קיימים, יידרשו משאבים כספיים גדולים, בהם התושבים לא יוכלו לעמוד, החליטה הממשלה, שבכדי לקדם ולעודד את יישום תכנית תמ”א 38, בעלי דירות, אשר יהיו מעוניינים לחזק ולשפר את עמידות בניינם בפני רעידות אדמה, יקבלו במסגרת תכנית תמ”א 38, אישור להקמת יחידות דיור נוספות בבניין. יחידת הדיור הנוספת ימסרו לידי הקבלן, אשר יבצע את עבודות החיזוק, וכך יוכלו הדיירים להבטיח לעצמם בניין עמיד ומחוזק יותר בפני רעידות אדמה, וזאת מבלי לשאת בנטל הכספי, עבור חיזוק המבנה.
חשוב לציין, כי לאור עבודות החיזוק והשיפוץ, שייערכו במבנה בהתאם לתקנון תמ”א 38, שמאים מעריכים כי ערך הדירות עשוי לזנק בכ – 15%-30% אחוזים, וזאת ללא כל הוצאה כספית מצד הדיירים.

חוזה תמ”א 38, הנחתם עם הקבלן, הינו למעשה עסקת נדל”ן לכל דבר ועניין. לפיכך, מעמד החתימה על החוזה הינו למעשה מעמד של מכירה, המקנה לקבלן את מלוא הזכויות על גג המבנה מעין עסקת קומבינציה.
בגין העובדה כי מדובר בעסקת מקרקעין, מומלץ מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין מיומן ומקצועי, המתמצא בפרטי תקנון תכנית המתאר הארצית – תמ”א 38, אשר יוכל להעניק לדיירים הסבר מפורט על זכויותיהם וחובותיהם, על פי תקנון תמ”א 38, כמו גם לייצג את האינטרסים שלהם מול הקבלן, (עמידה בלוח זמנים,תמיכה,ערבויות ועוד…) ולוודא כי אין חריגות לא חוקיות בתכנית.

משרד עורך דין מקרקעין ונוטריון עוז כהן, אשר צבר ידע וניסיון רב בתחום תמ”א 38, מעניק ליווי וייעוץ משפטי מקצועי לאורך כל שלבי תכנית הבנייה מול הקבלן. החל משלב בניית תנאי החוזה ווידוי רישום צו הבית המשותף, בהתאם לתקנון תמ”א 38, דרך החתימה על ההסכם, ועד לסיום הבנייה. כאשר, ההוצאות בעבור שכר טרחת עורך הדין, ישולמו על ידי הקבלן מסירת סכום לדיירים ולא ישירות לעו”ד, וזאת כחלק מתנאי החוזה המנוסחים בהתאם להוראות תקנון תמ”א 38.

מעלית שבת ותאורת שבת

מעלית שבת ותאורת שבת

ההומוגניות בחברה הישראלית יוצרת מצבים בהם דיירים שומרי מסורת ודיירים חילוניים מתגוררים בבית משותף אחד.

דבר זה עלול ליצור ניגוד אינטרסים: למשל, לעניין הפעלת מעלית שבת, תאורת שבת וכד’.

מה דינו של דייר החפץ בכך שבבית המשותף תפעל מעלית שבת?

בכך תדון הכתבה דנן.

הכלל הוא שכל בעל דירה יכול לדרוש כי בבית המשותף תופעל מעלית שבת ובלבד שבבית מותקנים יותר ממעלית אחת ולאחת מהן יש “פיקוד שבת”.

זמני פעילותה יקבעו בחוק או על ידי כל בעלי הדירות, ובהוצאותיה ישאו המבקשים להפעילה. ביום: 7.8.01 נכנס לתוקפו חוק “התקנת מעליות שבת בבניינים ציבוריים ובבנייני מגורים (הוראות ותיקוני חקיקה), התשס”א – 2001″[1] המורה על הוספת סעיף 59ז’ לחוק המקרקעין, (תיקון 21 לחוק המקרקעין) ומסדיר את עניין “מעלית שבת” בבית משותף. החוק קובע כדלקמן:

“(א) בבית משותף שבו דירות המשמשות למגורים, כולן או חלקן, ושבו מותקנת יותר ממעלית אחת ובאחת המעליות הותקן מנגנון פיקוד שבת,[2] רשאי כל בעל דירה לדרוש כי המעלית שבה הותקן המנגנון תופעל כמעלית שבת; דרש בעל דירה כאמור, תופעל המעלית כמעלית שבת.

(ב) שר המשפטים יקבע את זמני הפעלת מעלית שבת בהתחשב, בין השאר, במספר האנשים הדורשים את הפעלתה ובצורכיהם.

(ג) על אף האמור בסעיף קטן (ב) רשאים כל בעלי הדירות בבית המשותף להחליט על הפעלת מעלית שבת בשעות מסוימות.

(ד) בעלי הדירות הדורשים את הפעלת מעלית השבת, ישאו בהוצאות החזקתה והפעלתה הנובעות מהפעלת המעלית כמעלית שבת.

(ה) התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות לפי סעיף זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם תשלומים.

(ו) לעניין סעיף זה, בבית מורכב כמשמעותו בסעיף 59 לחוק המקרקעין, יראו כל מבנה או אגף בו כבית משותף.

(ז) הוראות פרק ו’ סימן ד’ יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחויבים”.

מעלית שבת ותאורת שבת

שימת לב לדגשים מיוחדים בהוראות החוק:

  • בניגוד למעלית “רגילה” ששם כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית, כאן החיוב חל רק על בעלי הדירות הדורשים את הפעלת מעליתהשבת.

ההוראה מעוררת קשיים, שכן הפרדת ההוצאות בגין “ההפעלה בשבת” להוצאות הרגילות, היא פעולה טכנית מורכבת שספק אם ניתן לבצעה.

  • שיעור ההוצאה, זהה למקרה של מעלית”רגילה”, והוא יהיה בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם תשלומים.
  • זמני הפעלת המעלית: השר טרם עשה עדיין שימוש בסמכותו, ולכן מתעוררת שאלה כיצד יקבעו זמני הפעלת המעלית?

ברור כי לאור ההוראה, ההחלטה בדבר זמני הפעילות כאמור, צריכה להתבצע רק על ידי בעלי הדירות הדורשים את הפעלתה. אולם, אם הקביעה תהיה ברוב קולות, הרי שלפנינו מקרה בו חלים על בעל דירה “חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בחוק”. דומה כי פתרון הולם לסוגיית הרוב הדרוש לקביעת שעות הפעילות יושג באמצעות רוב מיוחס של בעלי הדירות (3/4) המבקשים להפעיל את מעלית השבת.

  • שימת לב מיוחדת להוראת ס”ק ד’ לעיל הקובעת כי “יראו כל מבנה או אגף בו כבית משותף”. המחוקק הקל על בעלי הדירות החושקים בהפעלת מעלית שבת, בכך שהסכים לראות באופן “פיקטיבי” כל כניסה כ”בית משותףבפני עצמו” (גם מבלי שנקבע הדבר בתקנון) באופן המפחית את כמות ההסכמות הנחוצות לביצוע הפעולה תוך הגדלת האוטונומיה של בעלי הדירות לשם רווחתם.

חשוב לציין כי כפי הנראה כל האמור לעיל נוגע רק למעלית שמתכוונים להפעילה כמעלית שבת מכאן ולהבא, אך לא כך גבי מעלית המופעלת כמעלית שבת מרגע אכלוס הבית[3]. לגבי מעלית שבת המופעלת במתכונת זו מרגע אכלוס הבית ייתכן ויהיה דינה כדין מעלית רגילה לעניין ההוצאות.

לעניין הפסקת פעילות מעלית קיימת כמעלית שבת, די יהיה בדייר אחד שיתנגד לכך על מנת שתהא חובה להמשיך להפעיל את המעלית כמעלית שבת.

מעלית שבת ותאורת שבת

תאורת שבת:

לאחרונה הוסף, על פי יוזמתו של חבר הכנסת הרב משה גפני, תיקון לחוק המקרקעין על ידי הוספת סעיף (59ח.5), הקובע כדלקמן:
“(א) בעל דירה רשאי, בלא הסכמת בעלי הדירות האחרים, להתקין, על חשבונו, מנגנון המאפשר הפעלה אוטומטית של תאורה בלא חילול שבת (בסעיף זה – המנגנון) ברכוש המשותף והוא יישא בהוצאות החזקתו של המנגנון והפעלתו, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(1) נמסרה על כך הודעה מוקדמת בכתב לנציגות הבית המשותף ובאין נציגות לבית, תימסר הודעה כאמור לכל דירה בבית המשותף;
(2) ניתנה התחייבות מצד בעל הדירה להשיב את המצב לקדמותו ולשאת בהוצאות הכרוכות בכך אם לא יהיה עוד צורך במנגנון;
(3) אין בהפעלת המנגנון משום פגיעה או מטרד בבעל דירה אחרת.
(ב) בבית מורכב, כהגדרתו בסעיף 59, תימסר הודעה כאמור בסעיף קטן (א)(1) לבעלי הדירות באותה כניסה”.

ניתוח התנאים:

א.   די במתן הודעה חד צדדית  והנציגות אינה צריכה לאשר את הפעולה ואף אינה יכולה לסרב לה.

  • התחייבות להשיב את המצב לקדמותו, למשל, במקרה בו הדייר שיזם את התקנת המנגנון מבקש למכור את דירתו. (רצוי לקבל התחייבות זו בכתב).
  • אי קיום פגיעה או מטרד בבעל דירה אחרת. הנטל להוכיח פגיעה שכזו מוטל על הטוען לקיומה, קרי על בעל הדירה הנפגע.

התיקון לחוק נועד להקל ולהיטיב עם דתיים ושומרי שבת  החפצים בהתקנת מנגנון להפעלה אוטומטית של תאורת הבית המשותף כדי למנוע חילול שבת וחג.

דומה כי ללא סעיף הנ”ל,  היה בעל דירה נזקק לקבל מראש את הסכמת כל הדיירים בבית לשם התקנת מנגנון כזה. לאחר הסעיף די בדרישת דייר אחד בלבד כדי להתקינו. כמו במעלית שבת גם כאן הוצאות התקנת המנגנון ותחזוקתו נופלות על המבקש.

[1]  ס”ח 1805, התשס”א (7.8.2001), עמ’ 519.

[2]מנגנון פיקוד שבת” – כהגדרתו בחוק התקנת מעליות שבת בבניינים ציבוריים ובבנייני מגורים (הוראות ותיקוני חקיקה), התשס”א – 2001: “מנגנון המאפשר הפעלה אוטומטית של מעלית בלא חילול שבת, העומד בדרישות שקבע השר”.

[3]        תיק מפקחת באר שבע 102/04 גמזו נ’ נציגות הבית המשותף, פורסם באתר נבו.

מתי החלטה שהתקבלה תחייב את "חליף" הדירה?

מתי החלטה שהתקבלה תחייב את “חליף” הדירה?

שאלה:

לבניין שלנו עבר להתגורר דייר חדש שאינו מסכים לקבל את השימוש בשטח הגינה כשטח חנייה על בסיס מקום פנוי. שאלתי היא האם ההסדר רב השנים בין הדיירים מחייב גם את אותו דייר חדש:

עו”ד עוז כהן משיב:

החלטה שנתקבלה כדין, תחייב כל בעל דירה שהיה בעל דירה בעת קבלתה, אולם היא לא תחייב מי שהפך להיות בעל דירה לאחר מכן. כדי שההחלטה תחייב אף את “החליף”, על בעלי הדירות לרשום את ההחלטה ב”ספר ההחלטות”, כאמור בסעיף 71 לחוק המקרקעין, בו תרשמנה ההחלטות שהתקבלו כדין ובהתאם לתקנון החל על הבית המשותף.[1]

כדי להקנות להחלטה “תוקף תקנוני”, יש לרושמה במסגרת תקנון מוסכם במרשם המקרקעין בהתאם לחוק ולתקנות כפי שיפורט להלן ואז צד ג’ שיעיין בנסח הרשום “נסח טאבו” ייחשף לכך שיש הסדר מיוחד בין הצדדים.

על אף האמור לעיל, הכירה הפסיקה בהסדרים שהתקיימו במשך שנים בין בעלי הדירות כבעלי תוקף מחייב, אף את הרוכשים החדשים שנכנסו זה עתה להתגורר בבית המשותף, ולעניין זה עיין בפרק העוסק ב”שינוי או יצירת תקנון בהתנהגות”.

 

[1] הנשיא שמגר ברע”א 4260/91 שכרוף נ’ אפלבוים, דינים עליון, כרך כד 684, תוך שהוא דוחה את הערעור על קביעת בית המשפט המחוזי בע”א 364/90 (לא פורסם) שאישר את החלטת המפקחת על רישום מקרקעין בחולון בתיק 82/88 (לא פורסם, מתוך ספר “בתים משותפים”, עו”ד עוז כהן). ויסמן במאמרו: “חוק הבתים המשותפים במבחן המציאות – חלק ב'”, משפטים ב’ עמ 544, מצא כי בעלי דירות אינם מקפידים על רישום ההסכמים במשרדי רשם הקרקעות. ספק אם מצב זה נכון כיום, כ – 30 שנה לאחר מחקרו של ויסמן, שכן עם ריבוי עורכי הדין והתפתחות המשפטית גברה המודעות המשפטית בקרב הציבור ודומה כי כיום קיימת הקפדה גדולה יותר על מילוי הוראה זו.

התקנת מזגן בבית משותף

התקנת מזגן בבית משותף

התקנת מזגן בבית משותף הפכה לחיזיון נפוץ ומקובל בכל ערי ישראל. כמעט בעל בית משותף ניתן למצוא דיירים אשר התקינו מזגנים.

התקנת מזגן דורשת על פי רוב פריצת הקיר החיצוני והתקנת מעבה או מפוח בשטח המשותף. כמו כן עלול המזגן לגרום למטרדים שונים.

מה הדין לעניין התקנת מזגן בבית משותף?

בכך תדון הכתבה שלהלן.

ההלכה המסורתית, כפי שבאה לידי ביטוי בשורה ארוכה של פסקי דין[1], קבעה כי התקנת מזגן מהווה תפיסת שליטה ייחודית בקיר החיצוני שהוא רכוש משותף כך שנדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות לשם הכשרת הפגיעה.

כך למשל בע”א 93/84 ש’ קדמי נ’ י’ קווין ואח’,[2] נקבע, כי התקנת מזגן תוך פריצת חור בקיר החיצוני של הבית מהווה פגיעה ברכוש המשותף, תוך שבית המשפט הסתמך על ההלכות שנקבעו במקרים בהם היתה פגיעה פיסית ברכוש המשותף, וכן ראה פעולה זו כנוגדת את סעיף 12(א) לתקנון המצוי.[3]

כמו כן, ע”א 395/74 יצחק לוי ואח’ נ’ רבקה סמואל ואח’[4] שם קבע בית המשפט שפריצת חור בקיר החיצוני מהווה פגיעה, וכן הורחב מושג זה, כך שכלל גם פגיעה לא פיסית וגם נזק לא ממשי.

ע”א 515/65 רבובסקי ואח’ נ’ גלסברג ואח’[5] שם ייחס השופט מני חשיבות עליונה לשמירת אופיו ושלמותו של הבית המשותף ולחשיבות שלא “לפרוץ את הסכר”:[6]

אם בתי-המשפט יעצמו עינם מהתנהגות זדונית שכזו כי אז ייהפך כל חוק הבתים המשותפים לפלסתר, ובמקום שמירת אפיו ושלמותו של הבית המשותף וקיום זכויותיהם וחובותיהם של דייריו לגביו ייהפך הנכס להפקר וכל דייר אלים יוכל לנהוג ולעשות כטוב בעיניו“.

גישה דומה המבוססת על הלכה זו נקט בית המשפט העליון מאוחר יותר בע”א 93/81 א’ אליאס ואח’ נ’ שיפר ואח’,[7] (הדברים נאמרו על רקע בנייתה של תוספת חיצונית למרפסת הפוגעת בקיר החיצוני של הבית המשותף), שם נקבע כדלקמן:

“מכאן אתה למד, כי אם תותר הרצועה, ובית המשפט ייתן גושפנקא לפגיעות ברכוש המשותף, שאינן אפסיות עד שכל בר-דעת יראה בהן דבר של מה בכך, עלול הדבר לגרום להתמוטטותו של מוסד הבתים המשותפים, שיסודותיו מורכבים ומפותלים בלאו הכי, עד כדי כך שאיש הישר בעיניו יעשה ברכוש, שהוא נחלת הדיירים כולם”.

ואולם, תנאי “המקום והזמן” (האקלים בארץ, התפתחות תעשיית המזגנים, הורדת מחירי המזגנים) הפכו את השימוש במזגנים לשימוש נפוץ ותדיר, ופסיקות בית המשפט לא תאמו את הדרישה בפועל להתקנת מזגנים.

פסק דינו של סגן הנשיא, השופט גורן מבית המשפט המחוזי בת”א בתיק ע”א 991/97 נציגות הבית המשותף נ’ לילי אבן[8], מהווה גושפנקא עדכנית להרחבת המונח “שימוש רגיל וסביר”. בפסק הדין הנ”ל קובע כבוד השופט גורן כי:

“לדידי, בעידן המודרני ובאקלים בישראל שימוש כזה בשטח המשותף על גג הבית (לצורך הצבת מזגן – ע.כ) הינו שימוש רגיל וסביר, כל עוד אינו פוגע ברכוש המשותף, וכל עוד הוא מותיר אפשרות לשימוש דומה על ידי יתר בעלי הדירות”.

ובהמשך:

“דעתי היא, שהנחת שני מזגנים על גג הבית המשותף אינה מהווה פגיעה ברכוש המשותף. הלכות בית המשפט העליון בהן נאמר, כי גם פגיעות קטנות מהוות פגיעה ברכוש המשותף לא חובקות גם את המקרה דנן, שכן במקרה זה אין פגיעה ברכוש המשותף, ואין כל פגיעה בשלמות המבנה או בתקינותו.

אם נוצרת איזושהי אי שלמות ארכיטקטונית מינורית היא אינה מהווה “פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהייתה בעת גמר הבניה” (כאמור בסעיף 2(א) לתקנון המצוי), אלא לכל היותר שינוי זניח בגג בית שחזותו החיצונית ממילא אינה אחידה לחלוטין, לכל הפחות, מפאת הימצאותם של מזגנים של בעלי דירות שונות בבית המשותף על קיר הבית.

שינוי זה הוא לכל היותר פגיעה אפסית שכל בר דעת היה רואה בה דבר של מה בכך, כלשונו של השופט גולדברג בפס”ד אליאס נ’ שיפר הנ”ל”.[9]

בפסק הדין הנ”ל אף הבהיר בית המשפט כי אין בסמכותה של האסיפה הכללית לאסור שימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף שאינו פוגע ביתר הדיירים או ברכושם, חרף סמכותה לקבוע את השימוש ברכוש המשותף, כאמור בסעיף 5(א) לתקנון המצוי:

“סמכותה של האסיפה הכללית לקבוע את השימוש ברכוש המשותף היא מוגבלת, ובעיקר על ידי עקרונות כלליים הקבועים בדין (ראו גם י. ויסמן, דיני קניין, חלק שני בעלות ושיתוף, ירושלים, תשנ”ז 1997, בעמ’ 457). בדיני השיתוף הכלליים ישנה הגנה על השותף מפני קיפוח הרוב בענייני ניהול ושימוש ברכוש המשותף (סעיף 30(ב) לחוק המקרקעין); הוראה זו נמצאת בפרק ה’ לחוק ולכן אינה חלה בבתים משותפים (ראו סעיף 56(א) לחוק). אך אין בדבר לפגוע בעקרונות הכלליים החלים בענייננו מכוח הדין הכללי. האיסור על הגבלת השימוש הסביר והרגיל, בלא קביעת כל שימוש אחר ובלא הנמקה ממשית (כגון, שהדבר מהווה פגיעה ברכוש המשותף) מושתת על האיסור על שימוש לרעה בזכות החל בדיני המקרקעין בישראל מכוח סעיף 14 לחוק המקרקעין. איסור זה מעוגן אף בעקרון תום הלב החל בהפעלת זכויות במקרקעין (על פי סעיף 39 ו – 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג 1973), ומוצא חיזוק גם בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, המגן על קניינו של האדם. בעניין זה יש לציין, כי בלא אפשרות לשימוש סביר בקניינו של האדם, תושם לפלסתר זכותו בקניין”.[10] (הדגש שלי – ע.כ).

 

יחד עם זאת עדיין יש פסיקות הדבקות בהלכה המסורתית כאמור לעיל. כך למשל פסיקת בית המשפט המחוזי בע”א 1182/99 שפלד נ’ מוברמן.[11] שם בית המשפט הכיר אמנם בכך כי כיום מותקנים כדרך שבשגרה מזגנים, אולם קבע כי אין זה “רגיל וסביר” שכל בעל דירה יתקין מזגן לדירתו במקום בו יבחר על פי נוחיותו:

“שכן נגיע למצב של ג’ונגל, אנדרלמוסיה, כיעור ופגיעה ממשית בזכויות הקניין של בעלי הדירות”.

בית המשפט במקרה דנן ייחס חשיבות רבה לפגיעה הארכיטקטונית שבהצבת מזגן ועל המטרד שגרם במקרה זה.[12]

לעומת זאת קביעות המפקחים על רישום מקרקעין מהשנים האחרונות, הורידו דווקא את סף הדרישה להתקנת מזגן ואף קבעו כי אין כל צורך בקבלת רוב בעלי הדירות להתקנת מזגן בבית המשותף.

פסיקות מפקחים מראשית שנות התשעים קבעו למעשה כי התקנת מזגן היא פעולה של שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף ואין צורך לקבל הסכמה של הדיירים למשל, ראה בתיק מפקח (חי’) 198/95 נציגות הבית נ’ גרי,[13] בתיק מפקח (ת”א) 216/96 נציגות הבית נ’ אבן,[14] תיק מפקח (חו’) 19/89 מנחם נ’ זרוביץ,[15] תיק מפקח (חו’) 4/90, טדמון נ’ בן מאור,[16] תיק מפקחת (ב”ש) 1/03 חזן נ’ אליאסי,[17] ועוד אחרים.[18]

יצויין כי פסיקת בית המשפט העליון מחייבת, ופסיקת המפקחים עשויות לשמש אינדיקציה לכך שכאשר יגיע מקרה של מזגן לדיון בבית המשפט העליון, עשויה להיקבע הלכה המגדירה פעולה של התקנת מזגן כ”שימוש רגיל וסביר” חרף הפגיעה במעטפת הבית המשותף.

האמור לעיל נכון בנוגע להתקנת מזגן “סטנדרטית”, אך בנוגע להתקנת מזגן יוצאת דופן תהיה גם התייחסות יוצאת דופן.

כך לדוגמה בתיק מפקחת ת”א 204/03 רבינוביץ ואח’ נ’ בסה,[19] הוגשה תביעה להסרת מנוע מזגן הבולט לכיוון שביל גישה צדדי אל הבית. הואיל ולדעת המפקחת הבעיה אינה נובעת מכיעור הבניין אלא מהצרת שביל הגישה הורתה על הנתבע להרחיב את שביל הגישה, ורק במידה ולא יעשה כן יהא עליו להסיר את המזגן.

דוגמה נוספת היא פסיקת המפקח בירושלים בתיק (י-ם) מס’ 138/04 יצחק ורושן רפואה נ’ שרה ויוסף חברוני[20]  שם נדון מקרה בו הגישו התובעים תביעה כנגד הנתבעים אשר התקינו 3 מזגנים בסמוך ובצמוד לחלון דירת התובעים, פעולה שלטענתם מהווה הסגת גבול ברכוש המשותף, מכערת את חזית הבית המשותף ומהווה עשיית שימוש בלתי סביר.

התובעים קובלים גם על מטרד הנגרם מאותם מזגנים הפולטים חום וגורמים רעש שבעטיו נגרם להם חוסר הנאה מדירתם.

הנתבעים טענו בין היתר כי המזגנים הללו הותקנו 5 שנים טרם הגשת התביעה, לא הותקנו בצמוד לחלון, הם אינם מותקנים בחזית, לא נגרם בגינם כל מטרד, כל דיירי הבית הציבו מזגנים על קירות הבית וכי התקנת המזגנים מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף ואינה מהווה הסגת גבול.

המפקח קבע כי טענה בדבר מטרד הנגרם מאותם מדחסים, אינה יכולה להתברר בפני המפקח , שכן עילת מטרד ליחיד מצויה בסמכותו של בית משפט  שלום (שליט נ’ גולדברג).

כמו כן קבע המפקח כי על אף שהחלטת האסיפה הכללית אישרה את התקנת המדחסים הללו,  אין בכך להשמיט ולאיין את זכותו של בעל דירה הטוען כי אותה פעולה פוגעת בדירתו ו/או בזכויותיו.

על יסוד סעיף 2 (ב) לתקנון המצוי, נקבע כי הנתבעים לא קיבלו את הסכמת התובעים להצבת המדחסים הנ”ל מעל חלון דירתם. כן קבע המפקח:

“ואומנם, מדובר במצב חריג ויוצא דופן של הצבת 3 מדחסים מעל חלון דירת התובעים, דבר שאינו רגיל ומקובל בבתים משותפים.

נכון הוא שבבית המשותף הנדון, ובבתים משותפים אחרים במקומותינו ובזמננו מותקנים מדחסים של מזגנים על קירות חיצוניים של הבית, כעניין שבשגרה, אולם בדר”כ מדובר במתקן אחד לדירה ולא בשלישייה.

יתרה מכך, נהוג ומקובל להציב מדחסים כאלה מעל לחלון בדירה ולא מתחת לחלון, שכן הצבת מדחס מתחת לחלון, מטבע הדברים, גורם לפגיעה ישירה בדירה שמתחת.

במקרה הנדון, אינני סבור ואיני יכול גם לקבל כי הצבת 3 מדחסים, הצמודים זה לזה, מתחת לחלון בדירת הנתבעים ומעל החלון בדירת התובעים, היא בבחינת שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף של הבית לפי תנאי המקום והזמן”.

ערעור שהוגש על פסק דינו של המפקח נשוא ע”א 9078/07 (מחוזי-י-ם) חברוני שרה ואח’ נ’ יצחק רפואה[21]  נדחה, תוך שהרכב השופטים ארד, עדיאל ומזרחי קובעים כי:

“איננו רואים מקום להתערב גם במסקנת המפקח לפיה בנסיבות המקרה הנדון, הצבת שלושה מדחסים צמודים מעל חלון דירת המשיבים, איננה בבחינת שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף של הבית, ואיננו סבורים שהמפקח חרג מסמכותו”.

באשר לפן התכנוני, הרי שניתן לאשר התקנת מזגן בבקשה להיתר “לעבודה מצומצמת”.

 

ראו ערר 202/06 שגיא צ’לישב נ’ הוועדה המקומית לתו”ב נצרת עילית.

 

הפניות:

[1] ע”א 421/80 גרפנקל נ’ ארליך פד”י לז(4), 141, ע”א 381/66 לוי נ’ לינקוביץ, פד”י כ(4) ע”א 504/68 משה נ’ נציגות הבית המשותף, פד”י כג(1), 688 ע”א 13/70 ד”ר איגו פלדבלום נ’ יעקב גרין, פ”מ עמ’ 245, ע”א 515/65 ע”א 281/61, ע”א 338/78 לעיל.

[2] פד”י מ(1) 724.

[3] ת”א (מחוזי-י-ם) בן דוד מאיר נ’ קסיס, דינים מחוזי, כרך כו(4), 365.

[4] פד”י כט(2) 39.

[5] פד”י כ(2) 290. אמנם בפסק דין רבובסקי הנ”ל נאמרו על רקע עובדתי של פריצת הקיר המצופה שיש בחדר המדרגות והוספת דלת נוספת בו, ששימשה לכניסה לדירה של בעל הבית שפגע ברכוש המשותף, כמו גם התקנת צינור ביוב נוסף היורד מהדירה לחצר הבית המשותף, תוך קדיחת חור בקיר הבית המשותף, אולם הוא מבטא גישה נוקשה ודווקנית שביטאה את הלך הרוח אז.

[6] שם, עמ’ 290.

[7] פד”י לז(2) 444, 450.

[8] פורסם באתר “נבו”. ערעור על תיק מפקחת ת”א 216/96.

[9] שם, עמ’ 7-8.

[10] שם, עמ’ 8.

[11] דינים מחוזי, כרך לג(2), 112. ראה ערעור על פסק הדין שנדחה, ברע”א 3010/02 מוברמן תמר נ’ דולינגר, דינים עליון, כרך סג, עמ’ 115.

[12] ניתן להסיק מפסיקת בית המשפט בעניין זה כי במידה ומזגן יותקן במסתור מיוחד המיועד לכך או באופן שאינו פוגע בחזית החיצונית של הבית המשותף יהיה הדבר מותר גם ללא הסכמת יתר בעלי הדירות.

[13] קובץ פסקי דין בתים משותפים בהוצאת ועד מחוז תל-אביב של לשכת עורכי הדין, 1999 (חלק ב’), עמ’ 313.

[14] שם, עמ’ 216.

[15] פסקי דין בתים משותפים 1991, עמ’ 33.

[16] שם, עמ’ 46.

[17] פורסם באתר נבו.

[18] הצדקות אפשריות לשינוי ולכלל זה ראה דויטש, שם, עמ’ 717.

[19] פורסם באתר נבו.

[20] לא פורסם.

[21] לא פורסם.

חזרה מהסכמה שניתנה לבעל דירה

חזרה מהסכמה שניתנה לבעל דירה

שאלה:

בעל דירה בבניין בו אני מתגוררת הסכים לחתום לי לפני כשנתיים על הרחבת דירתי בשטח המשותף.

לאחר מס’ חודשים פרץ בנינו סכסוך על רקע הכלב שהוא מחזיק בדירתו הגורם לי ולמשפחתי למטרדים.

שאלתי היא האם אותו דייר רשאי לחזור בו מההסכמה שנתן לי, שעל בסיסה הגשתי בקשה להיתר בנייה?

עו”ד עוז כהן משיב:

ההלכה היא כי בעל דירה שחתם על הסכמה שבעל דירה אחר יבנה ברכוש המשותף, מנוע מלחזור בו מהסכמתו במידה וזה האחרון הסתמך על אותה הסכמה ושינה את מצבו לרעה (“מניעות מחמת הצדק“). זו ההלכה שנוסדה בפרשת כליפא נ’ שאול והיא נשמרת באדיקות עד היום. “הסכמה” לדעתנו היא הסכמה מפורשת ופוזיטיבית של בעל דירה ולא שתיקה של בעל דירה לביצוע עבודות ו/או כוונה לבצען.

יחד עם זאת קבע כב’ המפקח פנחס לוי בתיק מפקח (י-ם) 192/01 אדלר נ’ פנחסי,[1] כי נותן ההסכמה יהיה רשאי לחזור בו מהסכמתו, אף אם שינה הנהנה את מצבו לרעה, במידה ונעשה שינוי בייעוד ההסכמה. ההסכמה יכולה להיות לשימוש מסוים בלבד, ואם נעשה שינוי בייעוד, בטלה ופוקעת מאליה ההסכמה.

בתיק מפקח (פתח תקוה) 63/00 שטרן אלכסנדר ואח’ נ’ מאיר דויטש ואח’,[2] נקבע כי השאלות הרלוונטיות הנשאלות כדי להכריע אם לבעל דירה זכות לחזור בו מהסכמתו הן:

  • האם ניתנה תמורה כנגד ההסכמה;
  • האם שינו הנתבעים את מצבם לרעה בהסתמך על חתימה זו.

חזרה מהסכמה שניתנה לבעל דירה

בפסק הדין הנ”ל נקבע כי:

“אין מחלוקת כי בגין ההסכמות לא ניתנה תמורה כלשהי. ביטול ההסכמה נעשה מיד תוך ימים ספורים, ומאז, כפי שהעידו הנתבעים לא עשו הם כל פעולה נוספת, ואף טרם קיבלו היתר בניה סופי.

התכנון וכל ההליכים שקדמו לקבלת ההסכמות ולהגשת התכניות, לרבות התשלום לאדריכל, מומנו על ידי פרויקט השיקום והנתבעים לא השקיעו בכך מאומה.

אמנם הנתבעים שילמו עבור פרסום בעיתון אולם פרסומים אלו התייחסו להקלות נוספות שביקשו… כל אשר השקיעו הנתבעים היה בתשלום אגרה מקדמית בגין הגשת התכנית בסכום זניח … בנסיבות אלו, סבור אני כי גם אם ניתנה הסכמה על ידי התובעים, רשאים היו לחזור מהסכמה זו, וכך אכן עשו תוך זמן סביר”.

 

[1] לא פורסם. מתוך הספר “בתים משותפים- בנייה, שימוש וניהול הרכוש המשותף”, עו”ד עוז כהן.

[2] לא פורסם, מתוך הספר “בתים משותפים- בנייה, שימוש וניהול הרכוש המשותף”, עו”ד עוז כהן.

ליקויי בנייה- תיקון חוק המכר

ליקויי בנייה- תיקון חוק המכר

ליקויי בנייה הם הסיוט של כל רוכש דירה. החשש הוא כי לאחר השקעה של כספים רבים ברכישת הנכס או שיפוצו, יתגלו סדקים בקירות, רטיבות, או שאר בעיות שהופכות את המגורים בדירה לבלתי נסבלים.

עם זאת, רוכשי דירות יכולים לשאוב עידוד גם מגישה מחמירה של בתי המשפט עם קבלנים וגם מחקיקה חדשה המעניקה לרוכשים הגנה מוגברת מפני ליקויי בניה, מסתבר כי גם אם חלפו 20 שנה מאז השלמת הבניה, עדיין דיירים יכולים לקבל פיצוי במקרה של גילוי ליקויים.

חוק המכר סבל מכך שתחומי אחריות רבים או משך האחריות לא הוגדרו היטב בחוק מה שהוביל למאבקים בבתי המשפט בין דיירים לקבלנים, ואולם פסיקות חדשות בבתי המשפט, לצד תיקון החוק, מגדירים כעת באופן ברור יותר מי נושא באחריות ומתי, ומטיבים במידה רבה עם הרוכשים.

בית המשפט פסק לאחרונה אחרי עשור של דיונים, פיצוי לדיירים אשר השקיעו מכספם בשיפוץ הבניין שהוגדר עלי ידי העירייה כמסוכן אחרי שהתגלו בו ליקויים המסכנים את יציבותו, הקבלן טען להתיישנות, כיוון שהבניין נבנה בשנות השמונים והדיירים הגישו את התביעה בשנת 2004, בית המשפט לא קיבל את טענתו וחייב את הקבלן לשלם חלק גדול מסכום התביעה, אשר הסיבה שהדיירים לא קיבלו מלוא תביעתם היא משום שהיה בהתנהגותם אשם תורם בכך שלא טיפלו בליקויים עם הופעתם.

החידוש בפסק הדין הוא שבית המשפט הסתכל על המקרה במבט רחב יותר, כיוון שהוא לא קיבל טענת התיישנות בחלוף שבע שנים מאז נבנה הבניין, אלא מאז שליקויי הבנייה נהפכו קטסטרופה של ממש.

ההכרה הגוברת באחריות הקבלן לליקויי הבנייה בבניינים קיבלה חיזוק גם בהיבט החקיקתי. בסוף חודש מארס 2011 קיבלה הכנסת תיקון לחוק המכר, שיזם משרד השיכון ונכנס לתוקף ב 6 באפריל, שקובע בין היתר כי נטל ההוכחה על ליקויים יסודיים במבנה כמו כשל בקונסטרוקציה, יהיה על הקבלן למשך 20 שנה ונטל ההוכחה עובר אליו, כלומר נקודת ההנחה היא שהקונה צודק אלא אם המוכר הוכיח אחרת.

כמו כן, הוארכה תקופת הבדק לגבי חלק מהרכיבים בדירה כמו מערכת הצינורות (כולל רטיבות ונזילות)- 5 שנים, ביוב, או התפוררות והתנתקות של חיפוי הבניין- 7 שנים, ריצוף, מסגרות ונגרות-שנתיים, כשל באיטום מבנה – 5 שנים, כשל בבידוד התרמי – 3 שנים.

בנוסף, עיקרון חשוב בתיקון לחוק קובע, כי אחריות הקבלן לתיקון הליקויים קיימת גם אם הדירה החליפה בעלים, עוד אומר התיקון כי גם אם הדיירים מוכנים לחתום על כתבי ויתור בתמורה לקבלת המפתח, אחריות הקבלן לא תוסר – כלומר אין ערך לויתור על טענות.

עוד קובע התיקון כי אם הקבלן לא תיקן את הליקויים תוך שנתיים או במשך זמן סביר כשמדובר בתיקון דחוף, אז הקונה יכול לתקן בעצמו, ולתבוע את הכספים בחזרה מהקבלן .