לאחרונה אנו נתקלים בשאלה הזו מצד לקוחות שונים. “האם ניתן למכור את החניה בנפרד מהדירה בבניין המשותף”? מאחר וראינו כי זאת שאלה שמעסיקה בעלי דירות עם חניות צמודות בבתים משותפים החלטנו לכתוב פוסט בעניין שיסביר מה לא ניתן לעשות (רמז…) ומה כן אפשר לעשות עם החנייה הפרטית שלך בבית המשותף.
התשובה הקצרה – לא ניתן למכור חניה בנפרד מהדירה (למעט לשכן).
משה מכר את חנייתו שבבית משותף בתל אביב, לאדם שעובד בקרבת מקום. משה גרף כתוצאה מעסקה זו הון, אולם בשעה שביקש אותו רוכש, לרשום את החניה על שמו בטאבו – הוא לא יכל לעשות כן – ויותר מכך הוא התבשר כי אין לעסקה זו כל תוקף…
בתל אביב, ובערים נוספות בארץ, בשל מצוקת החניה ההולכת וגוברת, והמחיר המאמיר של יום חניה – עולות לא פעם עסקאות של מכירת חניה בבית משותף / רכישת חניה פרטית של בעל דירה בבית משותף.
כמובן, שאם החניה היא לא חניה פרטית הצמודה בטאבו לדירה, לא ניתן לעשות בה כל עסקה. אנו מדברים במקרים בהם מדובר על חניה פרטית בבניין משותף, חניה אשר מוצמדת לדירה בטאבו.
למה לא ניתן למכור מחניה בנפרד? כי לא ניתן לעשות עסקאות ברכוש המשותף
מה שאנשים רבים לא יודעים, הוא שהחוק אוסר למכור רכוש משותף מוצמד (כמו חניה פרטית בבניין משותף) בלי הדירה וכן להפך, החוק אוסר על בעל דירה לבצע עסקה בלי שהיא תכלול גם את החלק הצמוד לאותה דירה – במילים פשוטות, לא ניתן למכור דירה בלי החניה ולא ניתן למכור את החניה בלי הדירה.
המשמעות של כך היא, שאין תוקף לעסקה בנוגע לחניה ללא הדירה, או בנוגע לדירה ללא החניה.
בעלי דירות ובעלי חניות
הרציונל מאחורי קביעה זו של החוק, נעוץ בכך, שעסקאות כאלו יוצרות “שני סוגים” של בעלי זכויות, שיש להם אינטרסים מנוגדים זה לזה באופן שיכול לשבש את החיים המשותפים בבית המשותף.
אם נניח בית משותף שבו יש “בעלי חניות” ו”בעלי דירות”, מצב זה עשוי לעורר בעיות בניהול הבית – למשל כמה דמי ועד הבית צריכים לשלם בעלי החניות, האם הם יכולים להשתתף באספות הדיירים וכו’.
מצב כזה עשוי למנוע מבעלי הדירות את היכולת לנהל, להחזיק ולהשתמש ברכוש המשותף באופן תקין ויעיל ולספק לדירות שירותים חיוניים הדרושים להם באמצעות הרכוש המשותף ולכן עסקה כזאת לא אפשרית.
אז למכור אני לא יכול, מה כן ניתן לעשות?
למרות מה שאמרנו לעיל, לפי חוק המקרקעין, ניתן לבצע השכרת חניה בבית משותף בנפרד מהדירה. זהו חריג לכלל האמור לעיל.
כלומר דייר בבית משותף יכול להשכיר את החנייה שלו בהשכרה ארוכת טווח – נניח ל 50 שנה, שזו למעשה “מכירה”, אך בהגדרה מדובר בשכירות. הכנסת שוכר לא תשפיע על המגורים בבית משותף, שכן הוא לא בעל עניין, בדיוק כפי ששוכר דירה לא משפיע על הבית המשותף.
הנה כי כן, הפתרון הוא השכרת חניה בבית משותף לטווח רחוק, אך מכירה לא תיתכן.
מכירה לבעל דירה אחרת בבניין – אפשרית?
בשונה באדם זר, ניתן למכור חניה לבעל דירה אחרת בבניין. כפי שראינו, הסיבה לחוסר היכולת למכור לאדם זר הוא לא להוסיף “בעלי בית נוספים” לבניין ובכך להקשות את ניהול הבית – רציונל זה לא קיים כשאר המכירה מבוצעת לבעל דירה אחרת בבניין.
