תקנון הבית המשותף

 

א1. התקנון

תקנון הבית המשותף הוא מסמך היסוד של הבית המשותף, והוא קובע את נורמות ההתנהגות בבית המשותף ומסדיר את היחסים בין בעלי הדירות בקשר לבית המשותף, זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות. על פי הוראותיו מתנהלים החיים המשותפים בכל הקשור להחזקה ולניהול של הרכוש המשותף.[1]

לתקנון חשיבות מעשית ועקרונית רבה, מפני שהוא מעצב את אופי הזכויות בדירה בבית המשותף ומכונן את מסגרת היחסים בין בעלי הדירות.[2]

 

היקף הנושאים שאפשר להסדיר בתקנון רחב למדי והשפעתם על ההנאה של בעל הדירה מדירתו ועל שווי השוק שלה, עשויים להיות משמעותיים ביותר.[3]

סעיף 61 לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:

"61. בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף".

 

קיימים שני סוגי תקנונים: התקנון המצוי והתקנון המוסכם.

 

התקנון המצוי חל על כל בית המשותף שניתן לגביו צו רישום בפנקס הבתים המשותפים באופן דיספוזיטיבי, אלא אם נרשם תקנון מוסכם.

 

וכך קובע סעיף 64 לחוק המקרקעין:

 

"64. מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות".

 

אולם, בעלי הדירות[4] רשאים להתנות על הוראות התקנון המצוי ולשנות את הוראותיו באמצעות תקנון מוסכם.[5] התקנון המוסכם משמש כמקבילה טיפוסית להסכם שיתוף בתחום הבתים המשותפים.

הוראות התקנון המוסכם יחייבו לא רק את בעלי הדירות אשר חתמו עליו אלא אף את המיעוט שלא חתם ואף התנגד לו.

 

מאחר ותקנון שנרשם הוא בעל סממן נצחי העשוי לקבוע לדורות את אופי הבית וצורתו, נקט המחוקק בגישה זהירה ומתונה יותר כדי למנוע שלילה לצמיתות של זכויות קניין לאור הגישה של "קניין כשליטה", התפיסה המקובלת כמפורט לעיל.

 

ויסמן במחקרו[6] מצא כי השינויים שהוכנסו להוראות התקנון המצוי באמצעות תקנון מוסכם, הוא מגוון, כשהשינוי השכיח ביותר הוא נושא ההצמדות. יחד עם זאת המקרים בהם טורחים לשנות את הוראות ההסכם המצוי אינו רב (ב – 14% מהמקרים שנבדקו בלבד[7]) דבר העשוי להצביע על כך שהוראות ההסכם המצוי מספקות ברוב המקרים את צרכי הדיירים.

 

לדעתנו מיעוט המקרים בהם נרשמים תקנונים מוסכמים לאחר רישום הבית כבית משותף נובע מהסרבול הבירוקרטי הרב הנעוץ בשינוי תקנון (ברוב המקרים דרושה הסכמה של 100% מבעלי הדירות, תשריט, אגרות, ייעוץ משפטי וכו').

 

טעם נוסף לדעתנו למיעוט המקרים בהם נרשמים תקנונים מוסכמים היא העובדה כי כיום נוהגים הקבלנים לדאוג מבעוד מועד להסדיר את הנושאים הקנייניים – קרי, הצמדות בבית המשותף מראש, כך שכל שנותר הוא הנושאים "הניהוליים", שבעלי הדירות מצליחים "לחיות" עם סטייה מהן במקרה שהם חפצים בכך, גם מבלי לרשום את השינוי בתקנון מוסכם.

 

ויסמן מצביע במחקרו,[8] על כך כי בעלי הדירות תומכים בצמצום הרוב הדרוש לשינוי תקנון מוסכם כך שדי יהיה ברוב דעות מבין בעלי הדירות כדי לשנות את ההסכם.

 

א. אופן עריכה או שינוי התקנון

אופן שינוי[9] או עריכה של תקנון מצוי יתבצע על פי רוב בעלי הדירות באופן הקבוע בסעיף 62 לחוק המקרקעין, שהוראותיו כדלקמן:

 

"62. (א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". (הדגש שלי – ע.כ).

 

בתוך סעיף 62 לחוק המקרקעין ניתן למצוא חלוקה פנימית לסוגי רוב הדרוש לשינוי התקנון:

 

1. הסכמת כל בעלי הדירות.
2. רוב בעלי הדירות, ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם בנוסף להסכמת בעל הדירה הנפגע.
3. רוב בעלי הדירות, ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.

 

וזאת בהתאם לנושא אותו מבקשים בעלי הדירות לשנות.

 

1. עניינים הדורשים את הסכמת כל בעלי הדירות

הסכמת כל בעלי הדירות נדרשת כאשר בעלי הדירות מבקשים להצמיד חלק קנייני מהרכוש המשותף לאחת הדירות כאמור בסעיפים 55(ג), 62(א) לחוק המקרקעין או כאשר מבקשים להצמיד אחוזי בנייה לדירה פלונית.[10] (עניינים אלו ידונו בהרחבה בפרק העוסק ב"עניינים הדורשים את הסכמת כל בעלי הדירות").

 

2. עניינים הדורשים הסכמת רוב בעלי הדירות אשר שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם בנוסף להסכמת בעל הדירה הנפגע

 

א. הוראת תקנון ה"הפוגעת בזכויותיו" של בעל דירה[11]

מהי החלטה ה"הפוגעת בזכויותיו" של בעל דירה?

 

 

[1]     על הנושאים עליהם ניתן להתייחס בתקנון ראה ויסמן, שם, עמ' 432 – 434 ובשיטות משפט אחרות בעולם, ראה שם, עמ' 435.

[2]     זמיר, שם, עמ' 668 והאסמכתאות המופיעות שם בהערת שוליים 74.

[3]     זמיר, שם, עמ' 666.

[4]     כאשר דירה מוחכרת בחכירה לדורות נדרשת לצורך תיקון התקנון הן הסכמת בעל הדירה המחכיר והן בעל  המקרקעין.

[5]     סעיף 62 לחוק. אולם אין בעלי הדירות רשאים לבטל הוראה בתקנון המצוי כאמור בסעיף 64 לחוק המקרקעין.

[6]     "חוק הבתים המשותפים במבחן המציאות – חלק א'", משפטים א' עמ' 544.

[7]     שם. שם.

[8]     שם חלק א', עמ' 546.

[9]     למונח "משנה" הוענקה פרשנות מרחיבה, והיא כוללת כל סטייה מההסדר שבתקנון המצוי. זמיר, שם, עמ' 665.

[10]   ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט, פד"י ל"ז(2), 497, סעיף 71(ד) לחוק המקרקעין. זהו מצב המקובל ברוב המדינות כך למשל: בבלגיה, הולנד, יוון,  ספרד, גרמניה. האנציקלופדיה הבינלאומית (כרך 5), עמ' 114, 117. באופן המדגיש את יסוד האוטונומיה של כל בעל דירה ונסיגתו של יסוד השיתוף.

לעומת זאת ישנן מדינות המסתפקות ברוב מיוחס לעניינים אלו, על פי רוב, רוב של שני שלישים (ויסמן, שם, עמ' 441). ויסמן מצא במחקרו (שם, חלק א', עמ' 555) כי רוב ברור מקרב הדיירים תומך במצב ש"סטיות מן ההסכם המצוי" לא יבוצעו אלא בהסכמת כל הדיירים.

 [11]  ראה גם סעיף 12 לתקנון המצוי.