רישום בתים משותפים

רישום דירה חדשה בבית משותף

רוכשים דירה חדשה? באופן עקרוני, כל בית שיש בו למעלה משתי דירות נחשב לבית משותף לפי החוק. אולם לא כל בית משותף, רשום בפנקס הבתים המשותפים. על מנת לרשום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים עליו לעבור תהליך של רישום בית משותף.

מדוע נחוץ לרשום בית כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים?

בבית משותף הרשום בפנקס הבתים המשותפים, ניתן לזהות כל דירה ואת החלקים היחסיים השייכים לה ברכוש המשותף. כמו כן ניתן לרשום בטאבו את תקנון הבית ואת החלקים של הרכוש המשותף. העובדה שבית רשום, מקל עד מאוד ביצוע עסקאות בדירה, כגון מכירתה ונטילת משכנתא.

אם בית משותף לא רשום ככזה, אזי לא ניתן לזהות את הדירה הספציפית, ולמעשה כל הדיירים כולם הם כעין "שותפים" באותה חלקה, ואין חלוקה מסודרת וסימון של הדירות והרכוש המשותף השייך לכל דירה.
העובדה שבית לא רשום כבית משותף, יכולה להוות קושי ממשי בעריכת עסקאות בדירה. שמאי מקרקעין אף מעריכים דירה כזו בערך נמוך יותר, מדירה מקבילה בבית הרשום בפנקס הבתים המשותפים. העדר רישום בתים משותפים מקשה גם את תהליך נטילת משכנתא לרכישת דירה בבית כזה.

הליך רישום בית כבית משותף

הליך של רישום בית משותף, הינו הליך ארוך ומורכב. מי אשר מוסמך לדון בבקשה לרישום בית משותף, הוא המפקח על המקרקעין.

לבקשה לרישום בית משותף יש לצרף מסמכי בית משותף רבים – טופס בקשה, תשריט שהוכן ע"י מהנדס, או אדריכל, או מודד מוסמך או הנדסאי מוסמך, הסכמה לשמש נציגות זמנית, תקנון, אגרה וכל מסמך אחר שיהיה נחוץ להנחת דעתו של המפקח על המקרקעין.

המסמך העיקרי והחשוב בבקשה לרישום כאמור, הוא תשריט הבית המשותף שהוא למעשה יוצר חלוקה מסודרת של הדירות והרכוש המשותף בבניין. אם יירשם לבסוף הבית, אזי כל דירה תהווה תת חלקה בפני עצמה עם חלקים ברכוש המשותף, והיא תהיה מסומנת בתשריט.

אחרי הרישום – יש סדר

לאחר ביצוע רישום בית משותף, נעשית חלוקה מסודרת ומפורטת של הדירות, למשל: מה גודל הדירה, מה מספר תת החלקה שלה, מה מספר החלקים ברכוש המשותף המוצמדים לה, תקנון והערות אחרות.

לאחר רישום בית משותף לכל דירה יש "תת חלקה" משלה וכל אדם באמצעות נסח טאבו יוכל לראות מה גודלה של הדירה ואילו זכויות או חובות (כגון עיקול) יש לגביה, לאחר מכן יש לדירה כעין "תעודת זהות" משלה.

ללא ספק דירה הרשומה בבית משותף, שווה יותר ותהליך של רישום בית משותף, שווה בהחלט את ההוצאות הכרוכות בו.

מתי יש צורך לרשום בית כבית משותף?

ישנם בנייני מגורים שהם בתים משותפים לכל דבר ועניין, אך מסיבות שונות טרם בוצע בהם רישום בתים משותפים. כמו כן, ישנם בניינים שנבנו לצורך מטרה ספציפית ולא היה עניין בחלוקה מסודרת, אך בעקבות שינוי בייעודם מתעורר הצורך ברישום בית משותף.

כמו כן, גם בניינים חדשים שנבנו לא מזמן, ייתכן וטרם נערך לגבם רישום בית משותף.

ישנם מקרים נוספים, בהם מבוצעים תוספות בניה או הוספת דירות ולשם רישום התוספת בטאבו, יש לתקן את צו רישום הבית המשותף ולהוסיף את הבניה החדשה.
אילו הסכמות צריך על מנת לבצע רישום בית משותף?

הכלל הוא שלצורך רישום הבית כבית משותף די בהסכמה של רוב בעלי הדירות בבית המשותף. כלומר מדובר ברף הסכמה נמוך יחסית לאור הרצון של המחוקק לעודד רישום בתים בפנקס הבתים המשותפים.

מי מגיש את הבקשה

לאחר שמתגבשת הסכמה בין בעלי הדירות כאמור, נעשית פניה לעורך דין המומחה בתחום רישום בתים משותפים וזה מתחיל בהכנת הבקשה, עד לרישום הבית כבית משותף.

עו"ד עוז כהן

עורך דין עוז כהן הינו מומחה לבתים משותפים. במשך שנים רבות, צבר עו"ד כהן ידע רב ובקיאות בתחום המקרקעין והבתים המשותפים, וחיבר סדרה בעלת ארבעה ספרים בתחום, ביניהם הספר המקצועי והייחודי "בתים משותפים בניה, שימוש וניהול הרכוש המשותף". הספרים משמשים שופטים ועורכי דין בעבודתם המקצועית, ואף מצוטטים על ידי בית המשפט העליון.

למשרד ניסיון רב בנושא של רישום בתים משותפים שלא נרשמו ותיקון צו בתים משותפים בעקבות שינויים ברכוש המשותף. המשרד מייצג בעניין זה לקוחות פרטיים, יזמים וחברות, בהסדרת רישומם של בתים משותפים שלא רשומים בפנקס הבתים המשותפים ותיקון רישום בית משותף בעקבות שינויים ברכוש המשותף.