חוק בתים משותפים – חשיבות הכרת החוק.

עו"ד בתים משותפים עוז כהן הינו מומחה לחוק בתים משותפים. עו"ד כהן, מחבר הספר המקצועי והייחודי מסוגו "בתים משותפים בניה, שימוש וניהול הרכוש המשותף" המשמש שופטים ועורכי דין בעבודתם המקצועית. עו"ד עוז כהן צבר עם השנים ידע רב ובקיאות בתחום המקרקעין והבתים המשותפים, ספריו מוכרים לכל העוסקים בתחום ואף מצוטטים על ידי בית המשפט העליון.

למשרד ניסיון רב ברישום בתים משותפים שלא נרשמו ותיקון צו בתים משותפים בעקבות שינויים ברכוש המשותף. המשרד מייצג לקוחות פרטיים, חברות ניהול, וועדי בתים ובעלי עניין אחרים, בתחום הבתים המשותפים על שלל היבטיו.

משרדנו מתמחה במגוון נושאים בתחום זה, ביניהם:

• ייצוג סכסוכי שכנים וטיפול והסדרה משפטית בכל הנוגע לשינויים ברכוש המשותף – הרחבת דירה בבית משותף, פיצול דירה, התקנת מעלית בבית משותף, החלפת ספקית גז בבית משותף והתאמת בית משותף לאנשים עם מוגבלויות.
• ייצוג ובהגנה על רכוש משותף בבתים משותפים – התמחות זו כוללת טיפול והוצאת צווי מניעה בגין בניה לא חוקית, תביעות למניעת שימוש לא חוקי ברכוש משותף, ובתביעות לדמי שימוש ראויים בגין שימוש אסור ברכוש המשותף.
• שיתוף במקרקעין ופירוק שיתוף במקרקעין.
• ליווי וייעוץ לוועדי בתים ולחברות ניהול בנוגע לניהול הבית וקבלת החלטות.

הבתים המשותפים

תחום הבתים משותפים הינו תחום מרכזי מאוד בדיני המקרקעין בישראל. במדינת ישראל, בה רוב האזרחים חיים בבתים משותפים, תחום זה נוגע כמעט לכל אחד ואחד, במישרין או בעקיפין.

החיים בבית משותף יוצרים סוג מיוחד של שותפות הנובע ממגורים של אנשים מתרבויות שונות שהיו עד למגוריהם בבניין, זרים זה לזה. מערכת יחסים זו, של שותפות יוצרת לא פעם סכסוכים ומחלוקות סביב נושא הבית המשותף.

מערכת היחסים המיוחדת של הדיירים בבית משותף זכתה לתשומת ליבם של המחוקקים. נוכח ההתפתחויות שחלו בתנאי המגורים של האוכלוסייה העירונית, בניסיון לקבוע כללים ואמות מידה לניהול והסדרת "השותפות". וכן לתת מענה לסוגיות שהיו עד כה מקור של אי-וודאות וקשיים, כגון היקף זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות בחלקים המשותפים שבבית, היכולת של רוב מבין הדיירים לקבל החלטות המחייבות את המיעוט, הפעלת מנגנוני ניהול ופיקוח ועוד.

דיני הבתים המשותפים כפי שכתובים בחוק הבתים המשותפים הקבועים בחוק המקרקעין, נועדו אם כך, לנסות ולהסדיר את מערכת הזכויות המיוחדת בבית המשותף. וכן את היחסים בין בעלי הדירות, שלכל אחד מהם רצונות ותפיסות עולם משל עצמו.

סכסוכי שכנים בבתים משותפים

חלק מרכזי מאוד מחוק בתים המשותפים, עוסקים בהסדרת זכויותיהם וחובותיהם של בעלי דירות בבית משותף. אותה "שותפות" מאולצת של מספר דיירים על חלקת מקרקעין אחת, יוצרת לא פעם סכסוכים שכנים בבתים משותפים ומחלוקות בנוגע לשטחים ברכוש המשותף או לאופן השימוש שעושה דייר בדירתו כגון במקרים של הרחבת דירה, פיצול דירה אחת לשתי דירות, או הסבת דירה לחנות ולהפך. סכסוכים אלו קשורים במהותם לדיני הבתים המשותפים ומחייבים בקיאות רבה בתחום זה.

סכסוכי שכנים בבית משותף, יכולים אף להיווצר בעקבות אופן ניהול הבית וקבלת החלטות בו. בבית משותף – מראה הבית, אחזקתו, ועריכת שינויים ושיפורים בו, תלויה בהחלטת הדיירים ובעניין זה לא פעם עולים מחלוקות וחיכוכים בנוגע לדרך ואופן ניהול הבית המשותף וקבלת החלטות.

לא פעם סכסוכי שכנים בבתים משותפים מחייבים פניה למפקח על המקרקעין, על מנת שיכריע בסכסוך, שכן מדובר בזכויות ששווין רב. לעיתים אף יש צורך בצווי מניעה לעצירה מיידית של בניה לא חוקית וכיו"ב.

מתקני בית משותף

תחום נוסף ומרכזי הוא דיני הבתים המשותפים הם מתקנים הנמצאים בבית משותף, שגם בו מתגלעות לא פעם, מחלוקות בין הדיירים.

כפי שאמרנו, המגורים בבית משותף הם שיתופיים ואם כך, כיצד ניתן לקבל החלטה על התקנת מעלית בבית משותף? מי צריך לשאת בתשלום התקנת המעלית ובהוצאות תחזוקתה? כמו כן ישנו הסדר מיוחד בנוגע לאנשים עם מוגבלויות, החלפת ספקית גז והתקנת דוד שמש.

כל נושא מתקני הרכוש המשותף, מוסדרים בדיני הבתים המשותפים ומעורר לא פעם חיכוכים ומחלוקות בין דיירים בבית משותף.

ניהול בית משותף

חוק המקרקעין קובע בהרחבה ובפרוטרוט, את ההסדרים החוקיים בנוגע לדרך הראויה לניהול בית משותף ולקבלת החלטות בו.

ניהול הבית המשותף, מחייב ידע ובקיאות בהסדרים שבחוק המקרקעין, שכן לא פעם מתגלים פערים גדולים, בין הידע של האדם הסביר בנוגע לניהול הבית, לבין הוראות החוק.

כמו כן, תחום הבתים המשותפים כולל בתוכו את הוראות החוק בנוגע לחברות ניהול ואחזקה – איך ממנים אותן וכיצד מחליפים אותן.